成都雅居乐花园叠拼产品推货及推广安排精选.ppt

叠拼产品推货及推广安排 叠拼产品竞争汇总 项目名称 体量(叠拼组团) 推出时间 销售率/销售周期 售价 户型面积 对本项目的威胁 与本项目相比的优势 与本项目相比的劣势 蓄客周期（从第一次出街到开盘的时间） 平均月去化速度 麓山国际社区圣巴巴拉 180套 2009年 售罄 二手房估价：11446元/㎡ 190-419㎡ 无 麓山国际社区的品牌优势、外立面优势 户型实用性不足，赠送面积较小 第一次亮相：2009年10月26日 开盘时间：11月15日 蓄客周期：约60天 开盘销售情况：销售约86% 67% 蔚蓝卡地亚东岸叠拼 —— 2009年5月16 叠拼现在仅余几套套 1万-1.7万元/㎡ 230-304㎡ ★ ★ 蔚蓝卡地亚留给客户的高端形象 已经不是纯粹的叠拼产品，类多层产品 第一次亮相：2009年4月25日 开盘时间：5月16日 蓄客周期：约60天 46% 复地雍湖湾叠拼 约160套 无 200-220 ★ ★ ★ ★ 地段较好，有湖景和公园资源 夹杂高层产品，影响别墅的品质 别墅产品尚无推广 无 城南逸家叠拼 一期一批次32套 2010年5月21日 估计3个月 200-400万/套 200-280㎡ ★ ★ ★ ★ 户型设计合理、赠送面积较大 项目位于新川大旁，比较喧哗，另江安河水污染严重，自然资源没有本项目好 第一次亮相：2010年5月7日 开盘时间：5月21日 蓄客周期：约50天 开盘销售情况：约15套 联排、叠拼共余20套 叠拼产品竞争汇总 通过市场分析，再加上，下半年政府对房地产的调控政策等因素，所以应该留够蓄客时间，并且突出叠拼组团的性价比优势。因此建议： 建议蓄客时间至少在两个月以上 叠拼价格跟其他楼盘同类产品相比应有较大优势，从而突显项目性价比的优势。 高层及后期别墅裙楼及独立商业街 后期规划幼儿园 后期规划别墅区 后期湖心岛景观别墅区 学校 香草山2、3期别墅区 区位：整体位于小区核心景观区，私密性和独立性较强 配套：有独立成体系的小区商业街作为生活配套，在其不远处有学校，幼儿园等教育场所。 景观：紧邻后期规划的湖心岛别墅区，水景观独一无二。(按前期规划来看，可能会重新规划修改。) 现有条件看，叠拼组团在整个小区规划中的优势还是相当明显的，后期有较多的卖点可以挖掘。 本项目叠拼组团分析：整体区位 本项目叠拼组团分析：户型面积 相对于其他竞争项目，本项目叠拼产品的面积及地下室赠送空间、上层架空空间等都具备极大的竞争力； 从总体面积区间来看，本项目叠拼产品与市场上主流的面积区间（300平米以内）相比，本项目上叠拼户型优势更加明显，下叠拼总价及面积相对较大，销售难度更明显。 从户型来看，4层下叠拼的面积最大，总价抗性也最大，但是在数量上相对比例略小（40套，占23%），是未来出货的难点所在。 型号 层数 套数 面积 总面积 B -1-2F 3 48 358.68 17216.64 3F-5F 3 48 225.89 10842.72 B1 -2-2F 4 12 399.27 4791.24 3F-5F 3 12 224.13 2689.56 B2 -2F-2F 4 28 438.00 12264 3F-5F 3 28 223.14 6247.92 总计及平均 176 311.52 54052.08 本项目叠拼户型分析：B1/B2（下）——399-438平米 -1、-2层双地下室空间，延伸私密活动空间 双车位地下室直接通达室内，完全人车分流 跃层式结构设计，层次感分明 8.5m灵动客厅开间，增加通透尺度 采光地下室 私密不隔绝 玄关式庭院入户 超强仪式感 立体户外露台空间 立体户外露台空间 本项目叠拼户型分析：B（下）——359平米 双车位地下室直接通达室内，完全人车分流 中空多功能空间，可搭建通透私密空间，更多创意点 采光地下室 私密不隔绝 电梯随意通达地下室与一楼空间，畅通无阻 8.5m灵动客厅开间，增加通透尺度 跃层式结构设计，层次感分明 玄关式庭院入户 超强仪式感 立体户外露台空间 本项目叠拼户型分析：B（上）——223-225平米 电梯随意通达地下室与一楼空间，畅通无阻 整层幻变空间，超高性价比 层层露台或阳台，前后通透，户户亲近自然 本项目在竞争中的价值点与市场各产品对接后，我们项目的竞争点在哪里： 简约欧式和新古典主义在目前的成都高端住宅市场较受认可 私家花园面积较市场同类产品大，可作为景观或可变空间用 四周景观不错，东面南面临近香草山，绿化好，西面有湖景。地势也较高，视野有保障。 雅居乐的高端产品品牌有一定的市场号召力，性价比受到认可 后期商业街、学校的建成会显示出一个2000亩大盘在配套上的优势，但在目前的情况下，此优势只在于其2.1万平方米