房地产经济学课件8精选.pptVIP

第四节 城市房地产市场的发展周期 三、房地产周期波动的影响因素：内部因素、外部因素 1. 内部因素：房地产自身因素 · 不动产特性：不可移、工艺复杂、生产周期长—→房地产供给的短期刚性 · 房地产连带性：房地产市场依赖土地资源 · 高资本价值性：房地产经济的增长主要是房地产投资和商品房价格等价值型的增长 · 投资与消费的二重性：决定了房地产的需求变动较大（当人们对房地产商品投资的保 　　 值增值预期较强时,房地产市场容易出现投机行为） · 生产者和消费者的心理预期因素：非理性预期及投机心理 · 技术、理念的革新：高层电梯使高层建筑成为可能 2. 外部因素：整体社会和经济环境中的因素 · 国民经济变量：国民经济发展阶段、人口和就业情况、各产业投资绩效、通货膨胀、 利率等 · 政策和法律因素 · 社会文化：家庭构成、地区喜好、工作生活习惯 第四节 城市房地产市场的发展周期 四、房地产周期波动传导机制：外部冲击-内部传导 冲击-传导说（萨尔克·拉雷恩，1997）：经济周期波动是经济体系受到随机性的 外部冲击以后，经一定的内部传导机制而引发的周期性反映。 解释：当房地产经济系统受到外部冲击（外部因素）而改变运行轨迹或出现不稳 不稳定状态后，通过内部传导机制对外部冲击进行滞后的自我反应与调整； 　　在冲击制机制与传导机制交互作用下经历复苏—繁荣—衰退—萧条四个阶段而重 新回到稳定状态，这样就完成一次波动； 　　实际上，外部冲击是连续不断甚至是重复叠加的，房地产经济系统便在冲击－传 导机制作用下进入连续不断的波动循环中，由此形成房地产周期波动． 第四节 城市房地产市场的发展周期 五、房地产市场周期波动的景气指数 房地产市场波动状况和周期运行阶段必须通过一系列量化指标表现出来，因 此这些反映房地产市场周期动的指标体系又称房地产景气指标体系。 房 国民经济增长率、中长期贷款利率 地 间接指标: 景 货币供给年增长率、物价指数 气 房地产业增加值增长率、房地产价格与租金 指 内层指标 房地产交易量、土地与楼宇供应秒量 标 房地产空置率 体 直指标标: 房地产投资收益率、房地产企业利润增长率 系 外层指标 房地产投机行为、房地产物业类型结构变动 房地产业就业和率失业率 第四节 城市房地产市场的发展周期 六、有中国特色的房地产市场的发展周期 ——在不完善的市场经济体制和不成熟的房地产市场体系下形成的房地产周期 　　政策因素作为房地产周期波动的一种外部冲击,在不同的国家被赋予 了不同的意义。在中国,由于房地产业的复苏是改革开放的结果，国家政 策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用,因而中国房地产市 场最明显的一个特征就是具有政策周期。 因此，中国的房地产市场曾经一度被称为“政策市”，但随着房地产 市场的市场化程度提高，政策因素作为影响房地产波动周期的外在因素 ，其作用力也正在逐步减弱。 第四节 城市房地产市场的发展周期 第五节　中国商品房空置率问题研究 空置率之争 · 《对空置房不能一概而论》,光明日报 [2002.02]; 　 · 建设部官员称，中国住房空置率达30%没有依据[2003.09]; 　 · 统计局：空置率高达26% 超警戒线(10%)临危险边缘 [2005年12月]; · 北京师范大学管理学院教授董藩为代表的一派则认为，中国的商品房空置率 不足1%，价格上涨正是供求关系的反应。 · 中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的一派认为，中国的商品房空置 率已达到26%，属于严重积压，必须采取强硬措施; …………