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不夜城房地产策划报告-报告 不夜城房地产策划报告 1、 不夜城项目概况 不夜城位于益阳市区，西依会龙山佛教文化公园、东临秀峰湖公园。项目占地40亩。总建筑面积6万余平方米，由一条东西走向，长500米、宽25米的阶梯式景观大道与两座公园相连。由高层电梯洋房、裙楼商铺、独立门面和多层电梯商务洋房组成。住宅均价：1900元/m2，一层铺面6880元/ m2，二层铺面2685元/m2，三层商铺2340元/m2，电梯花园洋房2150元/m2。 地处朝前街，老夜市，有小学、中学、中专、大学环绕在周围。 现状：已完成了“七通一平”，属在建工程。已预售住宅达61%，商铺30%。 结论：人气创造市场纵观国内明星楼盘的热销，从根本上来讲就是充分调动了人气。这种人气在一定时间和范围内可以超越价值和价值比较，这已经是不争的事实。而所谓的人气就是“精英消费观加上羊群心理”，说白了，聪明的人和大多数人认为是好的就都是好的。从中国人任何接受彩电、冰箱的历史就可以看到这种定式。因此，真正掌握“精英”人群的消费倾向，与市场比较并做出适当超前应该是本案的操作思路。 2、 项目SWOT分析 优势 （1）、名家力作资水会龙在40亩的建筑基地上景观设计由南京建筑原景观艺术设计有限公司负责；并聘请了国际知名建筑学专家——东南大学建筑与环境研究中心教授、博士出生导师单踊先主创建筑设计。 （2）、绝版地段 地处朝前街，老夜市，有小学、中学、中专、大学环绕在周围，两公园映衬其中。 （3）、顶级设施，框架结构，垂直电梯自动扶梯，地下车库，背景音乐，智能系统等悉心呵护业主。 （4）、阶梯街市，资水会龙，不夜城景观大道长500米，宽25m并自东向西拾级而上是国内罕见的阶梯式步行景观休街区，精彩纷呈，妙趣横生。 （5）、地产商是由益阳汉典地产开发，并且该宗项目得到益阳市政府的大力支持。 （6）、在投资方面，开发商特聘了深圳旗舰商业顾问，为投资者和经营商提供全方位的专业服务。 （7）、交通便捷，有6、8、18、19、21等多条公交路线，并随着朝阳路的改建，将进一步完善交通路网。 劣势 （1）、资水会龙 不夜城住宅均价：1900元/m2，一层铺面6880元/ m2，二层铺面2685元/m2，三层商铺2340元/m2，电梯花园洋房2150元/m2，高于周边，及同类地段楼盘价格，并且也超出了益阳市普通居民所能承受的标准，故其在价格方面存在一定压力，必须具备有力的价格支撑体系。 （2）、在其旁边有一菜市场，虽满足了作为不夜应有人气的条件，但是肮脏的环境也是不可取的。 （3）、顶级的配套设施，虽然是一种创新，增加了卖点，但由于成本增加，反而加大项目风险。 机会 （1）、其西临会龙山佛教文化公园，东临水面数百亩的秀峰湖，自然景观良好。 （2）、由于入住该不夜城的有世界500强企业和国内百年老店，极大的促进了该地区经济发展，因此，得到了益阳市政府的支持。 （3）、优越的学术环境，不得不让其成为一个学术商城，文化住宅。 （4）、由于设计人员精心打造，某开发的户型是同类中的精品。 威胁 （1）、秀峰湖周围的另一楼盘秀峰翠园综合楼对其起了一定竞争。 （2）、丽景雅苑的二期工程，对其秀峰华庭有一定威胁。 （3）、所处区域桥南，由于历史原因，其经济实力都不是很强，因此也滞后了这一带城市基础设施的发展，物流困难。 （4）、益阳市城市总体规划偏向于朝阳区，往长沙方向发展，而非老城区。 （5）、消费者对房产此类理性消费品都抱着较为谨慎的态度，一般都比较挑剔。 差异化卖点 （1）、聘请国际建筑设计专家设计。 （2）、地处两大公园，各类学校周围，人文，自然环境俱佳。 （3）、阶梯街市是国内罕见的阶梯式步行观景休闲街区。 小结： 综上所述可见资水会龙有三大突出卖点：极具特色的物业服务；地处商业，人文、自然环境俱佳的地段，升值潜力巨大；阶梯街市的独特设计，让其他同类项目无可比拟。 但市政设施的落后，桥南地块品位不高等导致在价格方面也存在一定压力，推广楼盘时须补劣强优：可通过塑造高雅环境和成熟配套设施进而提升高档楼盘的形象及宣传楼盘升值概念，突出特卖点等来支撑价格让消费者觉得物超所值。 3、 项目定位 3、1 产品定位 3、1、1 项目开发档次 中高档住宅应从两方面体现：一是硬件，包括所有建筑材料质量、相关配套设施设备、大堂装修档次、公共走道、外墙色彩、室内装修等方面，靠色彩的运用、材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果、安全等因素；其次是管理服务方面，需向买方提供完善、优质的服务信心和保证。 3、1、2 建议采用的建筑风格 本项目名称为“资水会龙·不夜城”，从字面上给人信心、联想、暗示升值未来之意