住宅物业项目运行管理和操作规程PPT.ppt

五、工程遗留问题处理 工程遗留问题 定义： 指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、施工工艺不符合规范标准等内容。 第五部分 物业管理早期介入 一、物业管理前期应把好四个关 物业管理公司应需超前介入，以免造成先天不足,后天 难补 规划设计关 建筑配套关 工程质量关 住房入住关 二、前期介入时机的选择 项目配套设施 销售策划 楼宇功能配置 用户的需求 楼宇结构布置 早期介入 (规划设计阶段) 办理物业 招投标手续 编制物业运行文件 参与销售过程 跟进隐蔽 工程施工 协助工程监理 提出建议 补救设计缺欠 参与重大配套 设备的招投标 中期介入 (施工阶段) 跟进返修 各方面资料接收 物业接管验收 发现工程缺陷 提出改进方案 及费用 参与竣工验收 （予验收） 晚期介入 (工程基本结束) 三、前期介入各阶段的物业工作 规划设计阶段的参与 水电气等供应容量 安全保卫 消防设施 垃圾处理方式 车辆管理方式 三、前期介入各阶段的物业工作 规划设计阶段的介入，物业管理者应从（注意）以下几个方面为开发商提供意见或建议： 建筑材料、装饰材料的选用 绿化布置 计量设计及安装 提出节能控制建议 交通动线布置 施工阶段的参与 三、前期介入各阶段的物业工作 三、前期介入各阶段的物业工作 工程基本结束阶段的参与 第六部分 物业管理承接查验 既：“接管验收” 接管验收的重要性 物业项目产权移交过程中必要的中间环节 业主对所购物业的期望值 物业管理公司对业主承担的义务 经营管理者对物产的基本要求 接管、验收是法律责任的转移 大纲 工程接管、验收依据 工程接管、验收程序 工程资料接管移交 工程接管、验收小组成员名单 工程接管、验收遗留问题的处理 工程部开业前工作计划 空港国际中心工程验收计划 附表：各类验收表 一、 工程接管、验收依据 第一页 根据空港国际中心设计文件及其所采用的有关标准规范 建设部ZBP30001—90标准 《房屋接管验收标准》 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2001 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203—2002 《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205—2001 《木结构工程施工质量验收规范》GB50206—2002 续前表 《屋面工程质量验收规范》GB50207—2002 《地下防水工程质量验收规范》GB50208—2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209—2002 《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210—2001 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242—2002 《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243—2002 《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303—2002 续前表 《电梯工程施工质量验收规范》GB50310—2002 《机械设备安装工程及验收规范》GB50231—1998 《压缩机、风机、泵安装施工验收规范》 GB50275—1998 《工业金属管道工程施工及验收规范》GB50235—1997 《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》 《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》 二、工程接管、验收程序 不合格项反馈至甲方工程部 填写记录，签字确认 形成整栋楼记录 复验 设备验收并记录 四方签字确认、存档 复验 每户查验并记录 四方签字确认，存档 图纸、资料交接验收合格 图纸、资料交接验收合格 房屋验收 按计划进行验收工作 设备验收 进行培训、模拟演练 成立交接验收小组 钥匙交接 四方：甲方工程部 建设单位 施工单位 管理公司 工程接管、验收程序（一） 发展商通知物业管理处接管、验收。 物业管理处工程接管、验收小组按《工程接管、验收资料移交清单》核对所接收的资料，具备 条件的，签署资料验收复函。 物业管理处工程接管、验收小组同发展商对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行接管、验收。 对接管、验收过程中发现的质量问题，由接管、验收小组填写遗留问题统计表，约定期限进行整改，并商定时间复核。 工程接管、验收程序（二） 对室内各种建筑部位、部件无明显不符合标准要求的房屋，由物业管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 租户入伙时，由物业管理处专职管家、工程人员陪同租户对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业管理处整理后报告发展商，由其限期承建商逐项返修，经物业管理处或租户再验收复核。 在一年的保修期内，在使用过程中租户或物业管理处人员发现的由于建筑施工质量或产品制