南京市江南八区基准地价更新-邳州.doc

邳州市城区地价动态监测 与基准地价更新报告 （2012年度） 邳州市国土资源局 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 二 〇 一 三 年 三 月 前 言 邳州市位于江苏省北部，徐州与连云港之间。东与新沂市为邻，西与铜山县和徐州市贾汪区毗连，南接睢宁县和宿迁市，北界山东省。地理坐标为东经117°35′50″-118°10′40″，北纬34°07′-34°40′48″。全市总面积2085.13平方公里，东西距离52公里，南北距离61公里。陇海铁路、霍连高速公路、京杭大运河穿境而过，观音、临沂、连云港三大机场近在咫尺，城区坐落在东陇海铁路与京杭运河的交汇处，是苏北、鲁南水陆交通枢纽，区位优势明显。 ? 2012年，在市委、市政府正确领导下，在市人大、市政协的监督支持下，全市上下牢牢把握发展主题主线和稳中求进的工作总基调，按照“跨越发展、争先进位、更好更快”的总要求，加快推进“八项工程”和“四大计划四个转型”，着力办好大事实事，统筹抓好稳增长、调结构、抓创新、控物价、惠民生各项工作，经济持续健康发展，社会保持和谐稳定，顺利完成了全年目标任务。 全市地区生产总值完成532亿元，增长14.1%，三次产业比例调整为14:45:41，二三产业增加值占GDP比重较上年提高1.6个百分点；公共财政预算收入完成42.1亿元，增长20.1%；固定资产投资完成392亿元，增长22%；社会消费品零售总额达113.7亿元，增长15.6%；实际到帐注册外资2.16亿美元，增长50.5%；自营出口额14亿美元，增长43%；城乡居民收入分别达21155元和11470元，增长17%和15.5%；江苏省定四大类十八项25个小康指标完成24项，5项核心指标全部达标。 规模以上工业销售收入和利税分别完成1437亿元和240亿元，分别增长36%和32%；规模以上工业增加值完成314亿元，增长22.9%。全年新签约3000万元以上项目116个；考伯斯煤焦油、必康医药、光大垃圾发电等一批外资项目成功引进；纳税超千万元工业企业达18家，2家过亿元；20家领军工业企业实现销售收入220亿元，46家规模扩升企业完成投资23.8亿元。 为进一步加强邳州市城区地价动态监测工作，全面准确地把握邳州市城区土地市场运行态势和地价走势，及时更新城区基准地价，充分发挥土地管理参与宏观调控的作用，适应邳州市城区地价管理的现实需要，根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）、江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》（苏国土资发[2007]146号），在省国土资源厅土地利用管理处的指导下，邳州市国土资源局组织开展了城区2012年度季度地价动态监测与基准地价更新工作，编制了邳州市城区地价动态监测与基准地价更新报告（2012年度）。 本报告依据国家、省有关技术规程和规范，在邳州市城区2011年度地价动态监测与基准地价更新成果的基础上，在邳州市城区的建成区和近期建设规划区100.76平方公里范围内，复核和确定了地价区段，更新了商业、住宅和工业用地地价监测点，测算了2012年度邳州市城区地价指数，进一步完善了邳州市城区地价动态监测体系。并以2013年1月1日为基准日，采用以价定级的思路，应用地价监测点地价资料和土地市场交易资料，测算并确定了地价区段基准地价，建立了区段基准地价评估宗地地价的修正体系，在此基准上，划分并确定了邳州市城区商业、住宅和工业用地土地级别及级别基准地价。 以价定级更新基准地价的方法具有应用性强、更新速度快、成果具有延续性的特点。但是由于邳州市土地市场还处于不断发展，不断规范和完善之中，有些一级市场的交易价格还不能完全反应出地价的真实水平；同时由于地价评估的理论和方法还需要进一步的研究和探索，项目组学识水平限制，报告中不足之处敬请领导、专家和同行批评指正。 目 录 第一章 概述 1 第一节2011年度地价动态监测与基准地价更新的基本情况 1 第二节 2012年度地价动态监测与基准地价更新工作概况 2 一、项目组织实施情况 2 二、工作内容与任务 2 三、工作依据 4 四、技术路线 5 五、工作进程 8 六、工作成果 8 第二章 地价动态监测 10 第一节 监测范围的确定 10 第二节 地价影响因素分析 12 一、政策背景 12 二、邳州市经济社会平稳较快发展，综合实力得到新的提升 13 三、城乡面貌持续改善 13 四、房地产市场平稳发展 14 五、工业经济快速发展，工业地价稳步提高 14 第三节 地价区段调整与监测点更新 15 一、地价区段调整 15 二、地价监测点更新 16 第四节 地价内涵的设定 17 第五节 土地估价参数的确定 19 一、还原利率的测算与确定 19 二、房屋重置价