第九章 基准地价的评估 土地估价教学课件.ppt

第九章 基准地价的评估 了解我国地价体系构成及地价更新的目的和途径；熟悉地价的本质及其特点，基准地价测算的基本原理；掌握基准地价的概念和评估的工作程序、基准地价更新的途径。 本章内容 第一节????我国的地价体系 第二节????基准地价测算原理 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 第四节　基准地价更新 第一节 我国的地价体系 一、地价及地价特点 （一）地价的概念 马克思曾经对土地价格进行了本质的描述：“土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。”①土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。”②这里所讲的地租是指“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切”，③也就是土地收益。地租资本化实质上是地租收益资本化，土地价格是土地权利和土地收益的购买价格。 第一节 我国的地价体系 （二）土地价格的特点 1.生产成本不同； 2.供求变化不同； 3.市场结构不同； 4.价格差异不同； 5.折旧现象不同。 第一节 我国的地价体系 第一节 我国的地价体系 第一节 我国的地价体系 二、地价体系的概念及作用 （一）地价体系的概念 地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有区别的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要的价格系列。 （二）地价体系的作用 根据当前地产市场运行和管理的需要，我国的地价体系应发挥以下几方面的作用： 1.公示作用 2.参考作用 3.税收和政策调控作用 4.对土地利用方式和利用程度的引导作用 第一节 我国的地价体系 第一节 我国的地价体系 2.基准地价的主要作用 (1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果； (2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据； (3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空间布局的经济杠杆； (4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。 第一节 我国的地价体系 (二)标定地价的概念和作用 1.标定地价的含义 市、县政府根据管理需要，评估的正常上地市场中，在正常的经营管理条件下和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价是宗地地价的一种，评估时一般以基准地价为依据，根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。城镇内不具备基准地价和系数修正标准时，也可以采用适宜的估价方法，根据市场地价资料直接评估。 第一节 我国的地价体系 2.标定地价的主要作用 (1)确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据； (2)标定地价是国家行使优先购买权的依据； (3)划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。 (4)核定地产增值，征收土地增值税的标准。 (5)企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。 第一节 我国的地价体系 第一节 我国的地价体系 （四）交易价 交易价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易价一般通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。 第一节 我国的地价体系 四、基准地价评估的途径 根据城镇地产市场状况和资料条件，基准地价评估有两个途径： 1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考，综合评估基准地价。即按照《城镇土地定级规程》，选择能反映城镇土地区位和土地收益差异的商业繁华条件、交通条件和基础设施等因素，借助一定的量化方法，采用多种因素分值加权求和的方法划分土地级别。根据当地市场条件，抽查不同用途、一定数量土地收益点代表该级别不同用途基准地价　 第一节 我国的地价体系 2.划分均质地域基准地价 按土地条件划分均质地域，用市场交易价格资料评估区域平均价格作为基准地价。对于土地市场发育较好，土地交易资料较多的城镇，可根据影响地价的区域因素、个别因素一致性的原则，把土地条件一致的区段划归一个均质地域，抽查不同用途、一定数量的地价信息点代表该区域不同用途的基准地价。 第二节 基准地价测算原理 第二节 基准地价测算原理 第二节 基准地价测算原理 第二节 基准地价测算原理 第二节 基准地价测算原理 第二节 基准地价测算原理 (3)土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则 (4)各类用地分别评估,多种方法综合运用的原则 (5)与社会经济水平相适应、相协调的原则 (6)根据城市条件和市场状