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中国指数研究院 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 中国房地产指数系统 电 话：010 邮 箱：gaojing.bj@ 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 2009 年 11 月 一、房地产市场的结构性及其影响 1.1 二手房和新房结构变迁 房地产行业是国民经济的支柱行业，在欧美等发达市场经济国 家，二手房交易是房地产交易的主体，比例在 80%左右。中国房地产 市场起步较晚，城市化尚在推进过程中，主要需求来自于城市新增人 口的首次置业需求和原有人口的改善性需求，所以在房地产市场化的 最初十年，房地产市场呈现出以新建住房和改制住房交易为主、二手 房交易为辅的格局。 近年来，随着大量次新房进入二手房市场，以及购买新房改善 居住需求后释放出的各种改制住房，二手房交易规模迅速成长并直追 新房市场的交易规模。2008 年，北上广深等主要城市的二手房成交 套数均已超过同期新房成交套数，二手房正扮演越来越重要的角色。 2008 年四季度以来，在我国应对国际金融危机、拉动经济发展的过 程中，房地产行业快速复苏，挑起了提振内需、支持国民经济的重担， 更多城市的二手房成交量（成交套数/成交面积）超过同期新房。 1.2 房地产市场结构变迁影响的后果 因为新房和二手房的相互可替代性质；新房和二手房近几年来 的相对变动，不仅影响住宅市场总容量，还直接影响新房市场和二手 房本身供需格局和选择。 ⑴房地产总容量的扩充，会加大整个行业市场的规模，增加潜在 供给的竞争，进而降低供给方影响市场的能力 中国住宅市场不断发展的过程，也就是新房不断开发的过程， 同时也是新房不断转化为存量房的过程；随着存量房的不断累积，二 手房市场的潜在和现实规模也就越来越大。而二手房供给是以散户供 给为主要特征，具有个人分散决策的特征，这和新房市场主要由开发 商决策的供给特征是不同的。而二手房和新房作为相互可替代的商品 面对需求者时，房地产市场供给的集中度会弱化。在新房主导时期， 新房市场供给的集中决策会引导二手房分散决策；而新房和二手房规 模基本平衡的时期，两个市场将相互影响；在二手房主导住宅市场时 期，二手房分散决策将引导新房决策。