2012年商业综合体开发与商业模式（169页）.pdf

商业综合体开发与商业模式 2012年11月 仅作内部培训使用 前言 —— 开端 简述中国商业地产历程 1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始； 2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起； 住宅地产的乐趣 —— 杠杆开发（有趣的利润模式）； 权利与义务的关系——所谓住宅配套商业（早期公建）； 商业地产的乐趣——近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）； 住宅同商业地产的开发利润比对——2002年一线城市标准； （该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意） 住宅 启动资金单方：1000元/平米 开发单方成本：3000元/平米 单方售价：6000元/平米 启动资金利润率——300% 商业（住宅底商） 启动资金单方：1000元/平米 开发单方成本：4000元/平米 单方售价：10000元/平米 启动资金利润率——600% 为什么有人愿意加价投资商业？——2002年一线城市标准； （该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意） 住宅—— 100平米 购置成本：60万 每月出租房租：2500元 投资回报率：5% 回报年限——20年 商业（住宅底商）——100平米 购置成本：100万 每月出租房租：7500元/平米 投资回报率：9% 回报年限—— 11年 一个愿打、一个愿挨 2002年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、40、50年产权）； 2005——2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现； 2009——2010年，商业地产进入减速期——减速的实质； ——02年便利店一听可乐1.8元，每天卖100听； 09年便利店一听可乐1.8元，每天还卖100听； 经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。 投资商铺的回报率大幅缩水 2011年，商业地产出现历史性机遇——房地产政策改革与宏观调控； 好消息和坏消息，先听哪个？ 一个好消息——商业地产的优点 一、受政策性干扰小； 二、防御性资产、充分抵御通货膨胀（案例：10亿现金的波动价值）； 三、租金利润丰富、且能够持续增长（案例：XD-CITY月租200美元/平米）； 四、可随时低息融资（经营贷模式）； 五、可令资产形成几何级数扩张； 六、组织优势明显、利于企业低难度接班； 七、一旦形成规模化复制，有可能创造“无视”政策、 “无视”成 本、 “无视”竞争的霸王企业（资产证券化）； 一个坏消息——商业地产的缺点 一、商业地产入行专业门槛稍高——人才通常需要大量失败案例去培养； 二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高—— 需要大量商户及投资资源； 三、商业地产对于资金的需求量非常高——难以实现短期套现； 四、商业地产前期风险超高——前期设计及定位失手、后期极难挽回。 商业地产项目操作的成败关键在于——项目班子拥有专业化的人才 ——人才是商业地产项目操作的核心前提 ——善战者，胜于易胜者，故善战者之 胜，无智名，无勇功。 哪类人才最重要 在逆境中能够力挽狂澜的救火队员不一定优秀； 在项目操作中不断提出新鲜点子的人不一定优秀； 在竞争中采用奇特战术一击致敌的人不一定优秀。 ——良将往往是那种似乎没采用什么奇招便营销成功的人，以至于所有人最 后都觉得：没什么了不起，换我也能干； —— 良将熟悉项目的规律，操作前已做好了充分准备，还没开战便已经胜券 在握（先胜后战，量敌论将——贾诩）； —— 良将不会使项目有机会落入险境，之后再显示“力