CRRC-北京CBD东扩市场分析报告.pdfVIP

北京 CBD 东扩市场分析报告 研究单位：中国不动产研究中心 作 者：凌立 王苏芳 目录 说明 1 前言 2 一、宏观政策 3 （一）全球经济形势影响 3 （二）宏观经济影响 3 二、市场表现 6 （一）CBD 传统核心区一年来重点市场表现 6 （二）CBD 东扩区一年来重点市场表现 12 三、市场展望 13 （一）CBD 传统核心区 2 年内市场预测 13 （二）CBD 东扩区 2 年内市场预测 14 四、东扩后CBD 整体市场预测 14 （一）宏观经济形势 14 （二）市场预测 15 五、结论 18 北京 CBD 东扩市场分析报告 说明 1、研究范围为北京市朝阳区CBD 及东扩区甲级写字楼市场。 2、本报告数据来源为搜狐焦点数字地产。 结论： 本报告通过对北京CBD 东扩市场分析，我们可以得出以下结论： 1、供应量过大是北京写字楼市场近期出现的一个重要问题，随着CBD 的东扩，2009 年到2010 年新 CBD 地区预计将有 26.7 万平方米新供应入市，这些大量的供应，再加上 2008 年入市 但尚未达到 50% 入住率的一些项目，将会严重影响下半年该区域的写字楼市场，为避免应 对激烈的市场租赁环境，开发商可能会决定推迟项目入市时间。预计 2011 年以后北京CBD 甲级写字楼市场的吸纳量会有小幅回升，届时需求与供给之间的缺口也会逐渐减小。 2、需求和存量空置面积之间存在的差距将很难在短期内消除，因此，2009 年北京物业市场 仍将发展缓慢。至于2010 年初，市场租赁需求是否能够强力反弹，主要取决于未来两年内 全球以及国内的生产产值。预计在2009 年下半年至2010 年，受不断攀升的空置率的影响， 北京市尤其是CBD 的甲级写字楼租金水平很难有提升的空间，但2011 年之后，随着供需格 局的变化，租金水平应该会有提高。 3、投资市场方面，在投资机构和个人投资者的投资活动有明显回升之前，恢复对国际金融 市场资产运作能力的信心，显得尤为重要。而对于国内投资来讲，贷款政策的放宽和财政举 措的间接影响，将吸引国内投资者重新回到投资市场。国外企业也将重新调整战略措施，CBD 会备受国内及国际投资者的青睐，区域内的甲级写字楼将会成为他们竞争的焦点，进而促进 该区域写字楼升温。 4、受益于经济复苏，和最为重要的减租策略以及许多业主提供的更多非财务性的租赁吸引 政策，未来两年内甲级写字楼的净吸纳量会有小幅回升。2010 年预计北京市写字楼的吸纳 量会在 30 万平方米左右，作为全球 500 强企业中国总部首选地--CBD 的写字楼的吸纳量也 会有小幅回升，但未来2 到3年回升势头会比较缓慢。 5、2009 年下半年，北京预计将有14 个优质写字楼项目落成，提供81.8 万平方米写字楼面 积，CBD 的写字楼项目会占很大比例，供应压力依然较大。但随着政府经济刺激计划效应逐 渐显现，国内经济运行渐趋平稳。内资公司和机构将借助有利的政策支持，不断发展，对北 1 北京 CBD 东扩市场分析报告 京及CBD 的写字楼的需求也将随之上升。同时，在华投资的外资企业，尤其是受金融危机影 响较小的行业，如新能源、医疗、制药、服务等行业对北京写字楼的需求也将逐渐恢复，而 汽车、电子等制造类行业也将随着中国消费升级而长期受益。这些有利因素将逐渐对 CBD 写字楼市场产生积极影响，下半年CBD 写字楼市场走势也将更加趋稳。 6、考虑到风险因素和为了保持统一产权，新CBD 区域的很多甲级写字楼的开发商将会选择 以出租为主要交易方式，整售为辅。 前言 2009 年 5 月 11 日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区 CBD 沿朝阳北 路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约 3 平方公里，并由朝阳北路向北到农 展南路增加约 3.97 平方公里的规划控制区，标志着 CBD 东扩的正式启动。根据 北京市政府的规划，东扩区将继续保持 CBD 的产业定位，着重发展总部经济、国 际金融、高端商务，将 CBD 发展成为现代化高端商务区。 CBD 扩区后将增加