旅游地产莱州三山逸海营销策划方案初探63p.pdf

【营销策划方案初探】 这里是海， 更是一种关于海的生活 魅力三山岛 情话罗马湾 市场环境分析 项目分析 项目定位 物业发展建议 营销推广方案 市场环境分析 是的，我们知道： 1、 滨海房产热降温已然一段时间，似乎依赖的最重要因素— —海，降温了。没错，山东三四线城市海滨楼盘品质差，项目现场 像一二线城市的经济适用房，或者小产权房，社区建筑外形干燥粗 暴，布局兵营式；景观简单；配套就是空着的沿街底商；户型没有 突破传统居住空间樊篱；价格便宜，倒是应了那句俗话—便宜没好 货。 2、投资型市场的一直在萎缩，房地产市场方面，国家调控， 银根收紧，房产就像锅里的青蛙，即使知道再不行动就被煮熟了， 但似乎没有出口，自身也缺乏能力。 在操作项目的时候——我们会遇到问题，这些问题引导我们走在正确 的道路上，因为我们总是习惯性的回到的我们最初的目标。从最初的 目标出发，或者我们发现这个问题可以忽略；或者我们发现了解决问 题的策略。 请原谅我们的直接。 十年前，海景房就已然出现，但是十年了，山东的多数海景房还 是十年前的水平，偶尔，出现的华丽转身被淹没在平庸之中，就 像大海中的涟漪，发生了，可能都不会有人发现。 海景房是用来做什么的？我们为什么要有海景房？最根本的原因 不是我们需要用来享受么？! 提起现在的海景房人们更多的摇头，去过异地接待中心发现隔壁 是做地摊烧烤的，里面小的可怜，外面的门头不仔细找，您还发 现不了；看过项目现场大呼上当，“这个周末坐了10个小时车，我 的老腰啊。。。。”等等。海景房简直就是低端的代名词。 海景房，我们需要你，但是不是十年前的海景房！！！ 符合我们现在要求的海景房已经空白了很多年了！！！ 富翁都去三亚了，大款都去青岛了，我们的在哪啊？？？ “我们”要什么？ “我们”是谁？ “我们”在哪里? ”我们”如何成为我们的客户？ 很明显，海景房是用来休闲度假，很多年前就是。那时候，买山 东海景房还是很潮流的事儿，可现在都不好意思说了。 也很明显，为了休闲度假，你的海景房首先要有面子，怎么才能 有面子，就是“围观”的人不但围在着“海景房”周围，而且看你的 眼神里要有“羡慕、嫉妒、恨”才行。 中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假 成为时尚；观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型，旅游已经脱离了奢 侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变。 三山岛位于山东半岛莱州湾畔，总面积157.7平方公里，人口7.3万人，海 岸线长34公里，区内现有工业企业380多家，已建立起建材、机械、电子、服装、 塑料、海洋水产、良种繁育、林果种植、畜禽加工出口等30多个门类的生产体 系，部分产品已打入国际市场。 山势南缓北陡，临海嶙峋危立，山上有“盏石”、“仙人坑”、“筷子”、 “手掌印痕”等奇石怪洞，传为秦始皇祭祀所留。登上三山岛，南望一马平 川，千里阔野；北眺茫茫渤海，渔帆点点；东侧十里海滩，沙细滩软，为天然 浴场。上世纪90年代始，莱州先后投资数亿元，在该岛之北建起了国家一类开 放港口——莱州港，可停靠万吨级船舶，成为莱州通往海内外的门户，也为三 山岛增添了新的景观。三山岛还是一块黄金宝地，地下黄金储量异常丰富，全 国设计规模最大的黄金生产基地__原冶金工业部直属三山岛金矿，就坐落在该 岛东南部。在三山岛的海岸线上，有一片广阔的金色沙滩，夏季这里人潮如 织，人们或嬉戏于清澈的海水中，或卧伏于细软的沙滩上，陶醉之态，妙不可 言。在这黄金海岸上，还建有钓鱼台休闲庄、海滨度假娱乐中心等餐饮娱乐场 所，其美味海鲜，多种娱乐项目，更使人流连忘返。 【竞争项目】 黄金海岸： 关于这个项目网上是这么说的，“莱州黄金海岸住宅小区，为中国贡献世界 级滨海养生尊邸！！！” 莱州黄金海岸是由山东黄金集团旗下的莱州黄金海岸旅游地产有限公司投资 开发的大型地产项目。项目占地378亩，总建筑面积30万平方米，绿化率高 达45%，容积率为1.28，是少有的滨海低密度、高绿化率观景社区。项目荣 获国家建设部建设文化中心颁发的“中国旅游文化经典楼盘”和“中国环渤 海典范楼盘成果奖”等多项殊荣。一期工程已经于2006年4月开工建设，二 期工程于2007年5月开工，累计开工达24.5万平方米，全部工程将于2009年 竣工。届