2009年11月大连月报.doc

 目 录 本月导读 3 易居视点 4 数字楼市 6 新盘辞典 8 第一章、宏观市场综述 11 一、政策法规 11 二、市场动态 11 三、市政建设 23 第二章、大楼市 26 一、市场综述 26 二、商品房市场 26 三、商品住宅市场 28 第三章、土地市场 39 一、市场综述 39 二、本月挂牌土地分析 40 三、本月土地成交分析 46 四、本月关注地块分析 54 第四章 产品篇 58 一、新盘（含新推案）数据分析 58 二、新盘速览 61 第五章、营销媒体篇 73 一、营销综述 73 二、营销动态及策略分析 73 三、营销个案 75 四、媒体投放综述 76 五、媒体投放特征分析 77 六、住宅类个案平面媒体广告投放排行（前10名） 80 第六章 区域商品房市场 84 一、中山区 84 二、西岗区 86 三、沙河口区 88 四、甘井子区 90 五、金州区 92 六、旅顺口区 94 七、开发区 97 本月导读 【市场供求】 本月商品房市场供求双升 11月大连七区商品房市场供求双升，七区商品房市场供应75.53万平方米，环比上升299.58%；成交130.65万平方米，环比上升110.73%。本月市场供应量和成交量均达到今年最高值。供应大量入市使供求比本月下调至1：1.73，一直高居不下的供求矛盾得到缓解，供求结构趋于合理。 -------详见P26页 【土地行情】 本月土地市场供求两旺 11月份土地市场供应和成交面积环比均有大幅提升。挂牌土地51宗，供应面积9381634.25平方米，环比上升274.8%，同比上升556.52%。成交土地26宗，占地1819公顷，其中23宗为经营性用地，占地113公顷。成交面积的增长明显小于供应量上涨的幅度，主要原因是本月有效供应量并未明显上涨，多数挂牌土地将于12月成交。 -------详见P39页 【营销推广】 11月营销活动总数35个，环比下降7.89%，由于整体房地产市场尾盘和售馨项目的增加本月活动比9、10月的营销活动有明显的下降。市场营销一改往月房源开盘加推为主的局面，本月项目推介类活动占据主导地位。 -------详见P72页 易居视点 年末市场回归高温，谁为楼市添了一把新火 进入09年四季度，本应逐步趋冷的楼市却在11月份出现了高温回升的现象，供应量和成交量双双攀升至今年最高值，商品房成交价格也创出8109.86元/平方米的新高。造成11月份传统淡季再度高温的原因是多方面的。主要因素为一线城市的“挤压作用”：三季度一线城市持续高温不退驱使部分刚需和投资热钱流向二线城市，这些行为集中造成11月份二线城市成交大幅放量和价格大幅提升。其二，一些中小开发商在挤压需求增加的形势下推波助澜，通过频繁推案，少量多次的入市手段故意制造热销的场面，借此提高房价。其三，购房者急于成交和追涨的心态也为楼市增温。对未来价格的看涨预期和政策不明朗成为主要驱使动力：国务院08年末实施的优惠政策截止日期锁定 从市场需求看，刚需和投资需求共同支撑11月楼市。10月末共有约 8000户居民得到经济适用房货币补贴13万元，加上拆迁需求入市，刚需在11月份集中释放。成交总价相对低的小户型和中低档楼盘成为刚性需求购房者的首选。投资性需求大量入市一方面由于一线城市的挤压作用，另一方面是投资客对政策的敏感程度较高，新政一旦退出会大大增加其购房贷款的成本，缩小房产未来升值的利润空间。 开发商、购房者之间的博弈越演越烈，而政府的表态和行动将直接影响明年的房价趋势。一方面，宏观政策需要保持连续性和稳定性，剧烈变动会造成激进的市场行为。11月份楼市突然繁荣多少反映了人们对政策转向的担忧。而政策转向前短期内房价的剧烈上涨会使得政策转向后萧条更加加剧。另一方面，政府对各种需求有必要分级对待，一方面需要稳定房价，刺激刚性需求的购房者消费，另一方面，需要出台政策严厉限制投机者和投资者的行为，控制在房地产市场的炒作现象，使房地产行业更加理性温和地成长。 数字楼市 【市场供求】 七区商品房市场成交、供应环比齐升，成交均价也大幅上升。 图2.1.1 七区商品房供需走势图 数据来源：中国房地产信息集团大连机构 图2.3.1 大连市七区商品住宅供求及均价走势图 数据来源：中国房地产信息集团大连机构 【土地市场】 本月土地市场供应和成交面积环比均有大幅提升。 图3.1.2.1 大连地区月度土地供求走势图 数据来源：中国房地产信息集团大连机构 【营销推广】 本月营销活动总数35个，环比下降7.89%。项目推介类活动本月占据主导地位。 图5.2.1 2009年11月大连地区营销活动份额图 数据来源：中国房地产信息集团大连机构 新盘辞典 【本月开盘】 板 块 项目名称 开盘日期 销售均价 （元/m2） 推案量 （㎡） 当月 销售率 主推