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鹏欣·一品漫城一期推案计划 上海世联鹏欣·一品漫城项目组 2007-4-16 【报告目的】 【推案原则】 【产品价值盘点】 【纯产品类型价值】 【单栋产品价值】 【工程节点】 【全案推盘节奏】 【首次推盘】—2007年9月初 【第一批推售思考】 【首次推盘】—第一批2007年9月初 【首次推盘】—第一批2007年9月初 【首次推盘】—第二批2007年10月初 【首次推盘】—第二批2007年10月初 【首次推盘】—第三批2007年12月中旬 【首次推盘】—第三批2007年12月中旬 【二次推盘】—2008年3月中旬 【二次推盘】—第一批2008年3月中旬 【二次推盘】—第一批2008年3月中旬 【二次推盘】—第二批2008年5月中旬 【二次推盘】—第二批2008年5月中旬 【二次推盘】—第三批2008年7月中旬 【二次推盘】—第三批2008年7月中旬 【销售目标制定依据】 【销售目标】 THE END! * 合理安排15个月的销售周期 设定重大销售节点 合理分期，明晰推案节奏 产品组合及产品配比 每阶段推案策略 总体销售目标，分阶段销售目标 多元产品统一： 项目整盘包含多元产品 小步快跑： 短周期、多频次推案 抢空白： 以稀缺产品入市，制造新鲜感，形成市场焦点 立标杆： 分期推案，分期树立明星标杆产品 中开高走： 以齐平或高于市场价格入市 同类产品分批推售： 同类产品之间实现价格提升，利润最大 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 明星产品——包装，旗帜 现金牛产品——利润主力 婴儿产品——培育，转化 瘦狗产品——尽早出货 市场增长率 高 明星旗帜 现金牛，利润主力 婴儿，培养 瘦狗，出货 相对市场份额 【波士顿矩阵】 高 高 小高层区 联排别墅区 宽HOUSE区 花园洋房区 宽HOUSE 小高层 联排别墅区 花园洋房 13 2 4 5 7 8 9 10 11 12 20 23 24 25 17 16 15 21 22 18 19 14 35 34 33 32 30 29 28 27 26 6 3 1 44 43 42 41 40 39 38 37 36 31 市场增长率 高 明星旗帜 现金牛，利润主力 婴儿，培养 瘦狗，出货 相对市场份额 【波士顿矩阵】 高 高 4、7、8、9、10、14、18、22、26、27、 32、 33、34、35、36、37、38 3、5、6、11、12、13、 15、 16、17、 19、 20、21、 23、 24、25、28、29、30、31、44 1、2、42、43 39、40、41 瘦狗：临浦星公路，缺乏景观资源 婴儿：小高层，非社区核心位置，产品普通 花园洋房：临路，略有景观资源 现金牛：小高层：非核心位置，具产品特色 别墅：小面积产品 明星：宽HOUSE：极具产品特色，市场稀缺度高 小高层：小户型，核心景观位置 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 花园洋房 宽景洋房 联排别墅 小高层 会所 封顶 样板房/段 景观大道两侧 封顶 样板段 封顶 样板段 2/3封顶 封顶 样板段 使用 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2007年 2008年 首次推案 二次推案 花园洋房 39－44＃ 小高层 1＃ 234户 小高层 3、6＃ 124户 小高层 2、5＃ 联排别墅 11、12、15、16、19、20、23、24、28、29＃ 192户 小高层 4、7、8＃ 宽景HOUSE 33－38＃ 188户 小高层 9、10＃ 联排别墅 13、17、21、22、25、30＃ 176户 联排别墅 14、18、22、26、27、31、32＃ 26户 稀缺产品入市，