写字楼酒店市场调查综合报告2007(103p).doc

第一部分 总 论 3 一、报告说明 3 二、项目市场研究与调查工作组织 4 1、调查目的 4 2、调查工作内容及工作量 4 3、市场调查与研究主要方法 6 三、项目市场调查的主要结论与建议 7 第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析 9 一、项目名称 9 二、项目区位 9 三、项目地块特点 9 四、项目微观环境调查与分析 11 1、交通条件 11 2、自然景观环境 11 3、人文环境 12 4、基础设施配套 14 五、项目开发经营意图 14 六、项目地块市场特性分析评价 14 1、地段评价 14 2、生活环境评价 17 3、区域经济价值评价 17 七、针对项目地段特征的物业形态研究与分析 20 第三部分 房地产市场调查趋势分析 21 一、武汉市经济发展态势分析 21 二、武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 25 1、市场总体特点 26 2、政策环境分析 27 3、市场环境分析 29 第四部分 武汉市高档高层写字楼市场调查与分析 32 一、武汉市高档写字楼发展状况 32 1、武汉市写字楼区域市场分析 32 2、武汉市写字楼片区市场发展状况 33 3、武汉市在售写字楼基本情况 33 二、典型样本调查分析 39 1、典型调查样本综合评价 39 2、典型样本个案调查分析 39 （1）凯旋门广场 39 （2）中商广场写字楼 43 （3）世纪广场 45 （4）瑞通广场 47 （5）世纪贸易大厦 50 （6）泰合广场 51 （7）建银大厦 54 （8）招银大厦 55 （9）新世界国贸大厦 56 （10）湖北电力大厦 58 三、高档写字楼开发可进取的市场空间分析 59 第五部分 武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析 61 一、武汉市高级酒店宾馆物业调查分析 61 1、武汉市高级酒店宾馆物业市场发展态势 61 2、武汉市宾馆酒店的分布状况 62 3、武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况 65 二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析 70 1、香格里拉大饭店 70 2、华美达天禄酒店 71 3、新华诺富特酒店 73 4、最佳西方五月花大酒店 74 5、天安假日酒店 75 6、亚洲大酒店 76 7、滨湖大厦 78 三、宾馆酒店开发可进取的市场空间分析 79 1、宾馆酒店业细分市场研究 79 2、宾馆酒店物业开发的耦合因子分析 81 3、项目预开发风险评价 82 第六部分 武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析 83 一、酒店式公寓与产权式酒店 83 1、酒店式公寓 83 2、产权式酒店 85 二、酒店式公寓物业市场调查与分析 88 1、国内酒店式公寓市场发展情况 88 2、武汉酒店式公寓市场基本状况 89 3、武汉酒店式公寓市场发展状况分析 90 4、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析 92 三、产权式酒店物业市场调查与分析 93 1、国内产权式酒店市场发展现状 93 2、武汉产权式酒店市场发展状况分析 94 3、产权式酒店开发可进取的市场空间分析 96 第七部分 项目开发经营机会分析与建议 98 一、项目开发经营机会分析 98 1、SWOT分析 98 2、NMN矩阵分析 100 二、项目定位及开发经营结论与建议 101  第一部分 总 论 一、报告说明 根据××公司的要求，围绕项目特性，把握市场趋势与机会，我们在确定该项目所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的基础上，进行相关信息收集、信息处理和信息分析，提出市场分析的结论与建议，以求为项目总体决策与运作提供市场依据。本报告的基本思路与项目方案流程如下图：  二、项目市场研究与调查工作组织 1、调查目的 1）调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势，寻求项目发展的市场机会； 2）挖掘项目地块市场价值，寻求可进取的市场空间； 3）提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目后期的运作思路； 4）找准市场机会，以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化； 5）为项目开发经营决策提供依据。 总之，项目调查工作是为了解决7个问题（5W2H）： Where（地点）——城市、区域、区片、地块、地块周边环境 When（时间）——历史、文脉、时机、周期 What（什么产品）——总体风格、文化、品味、品质 Who（卖给谁）——目标顾客群、需求内容、购买心理、购买力 Why（根据是什么）——市场背景、政策环境、企业实力 How much（价格）——价格组合 How do(如何做)——开发建设运作、风险规避 2、调查工作内容及工作量 1）武汉市房地产市场趋势调查分析 政策环境调查分析 市场环境调查分析 市场周期调查分析 市场趋势调查分析 2）武汉市亲水稀缺地产资源价值、社会心理与房地产市场成长规律以及趋势调查分析 东湖地块地产资源稀缺性的形成 东湖地块地产资源稀缺性与市场价值