商品房产权登记节点简解.ppt

1 商品房现房销售应满足的主要条件： 1、开发企业具有相关的开发资质； 2、已取得土地使用权证明、建设工程规划许可证及施工许可证； 3、已通过规划、卫生、消防、人防、绿化、交警、环保等部门竣工验收； 4、供水、电、气等配套设施符合交付使用标准； 5、已落实前期物业管理方案，缴交相应的物业维修基金及物业用房； 6、已经房地产主管部门备案、同意销售； 商品房预售应满足的主要条件： 1、开发企业具有相关的开发资质； 2、已取得土地使用权证明、建设工程规划许可证及施工许可证； 3、已完成多层建筑主体结构三分之一以上的，高层建筑地面以下主体工程的； 4、已确定前期物业管理方案，预缴一定比例的物业维修基金，预留相应比例的物业用房； 5、已经房地产主管部门备案，同意预售的； 商品房产权登记的主要条件： 1、建设工程竣工规划验收合格； 2、通过国有土地复核验收； 3、完成房产实地测绘； 4、物业管理专项基金和用房缴交确认； 5、人防办人防红线确认； 6、市建委关于住宅区配套公建项目合同履行确认； 7、完成消防竣工验收； 8、项目总建筑面积未超过规划建筑面积合理误差范围； 术语解释： 1、房屋的建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。 2、房屋的套内建筑面积：指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 3、房屋的共有（公用）建筑面积：指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积。 4、房屋的使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 5、层高：指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离，顶层房屋层高不包括隔热层厚度。 6、净高：指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面的垂直距离。 7、飘窗：指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 8、阳台：指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。 9、露台：指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。 面积计算原则摘要： 1、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 2、内墙面装饰厚度计入使用面积。 3、各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的1/2计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 4、阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。 5、当飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时，按外围水平投影计算建筑面积。 6、共有建筑面积，如无合法权属分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（如商住楼中的住宅部分应按其所占幢总建筑面积的比例分摊幢共有面积，再加上住宅部分本身的共有面积，按各套建筑面积所占住宅建筑面积比例分摊计算各套的分摊面积。） 7、房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、公用用房及其社区公益设施用房，不作为共有建筑面积进行分摊。 8、各单元的共有部位内容一致时，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、井道、前室等，为该单元专设的共有建筑面积由该单元自行分摊。 9、面积误差： 面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积 ×100％ 合同约定面积 a、面积误差比绝对值在3％以内（含）的，据实结算； b、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房； c、如不退房，登记面积大于约定面积的，面积误差比在3%以内（含）部分房款由买受人补足，超出3％部分开发企业承担。 d、登记面积小于约定面积的，面积误差比在3%以内（含）部分房款由开发企业返还买受人，超出3％部分开发企业双倍返还买受人。 物业用房、物业基金缴交标准： 1、住宅小区应提供地上建筑面积0.7％的物业用房。其中物业管理用房0.3％，物业经营用房0.4％。 2、公建项目只需提供0.3％管理用房。 3、以房屋总建筑面积为物业维修基金缴交基数，多层住宅按45元/平方米收取，高层住宅及带电梯的多层住宅按65元/平方米收取，别墅项目按35元/平方米收取，预售前按规划建筑面积统一预缴4元/平方米。 谢 谢！ * *