如何成功操作烂尾楼.doc

MEMO 呈： 拟稿： 日期： 主题： 签发： 如何成功操作烂尾楼？ 自2003年以来，我司开始谋求在房地产行业中的长期发展。为配合公司新的发展战略，我部在公司决策层的领导下，以收购烂尾楼为契机，先后参与了深圳金田广场、深圳中心区商业办公大楼、东海广场、南京东路155号等项目的调研、谈判，并在签订东海广场一、二期项目转让协议后参与了前期工作，逐渐积累了操作烂尾楼的一些经验，为公司今后的投资收购打下了较好的基础。 在此，我部对操作烂尾楼作一总结分析。 一、烂尾楼的界定及分类 一般说来，烂尾楼需要用转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目。 有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。项目，就其土地使用权取得方式，以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，处理收回土地后再转让。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。以出让方式取得土地使用权从的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时大量资金进入上海房地产市场被冻结遍布全市的烂尾楼。截至2002年12月上海共有烂尾楼工程624个涉及总金额近1000亿元。截至2003年4月底，在上海市中心城区10个区内共还有200多个，闲置土地占地面积约为100万平方米，其中商业和办公建设项目约占总数56%，商住办综合楼项目占总数22%，住宅项目占总数16%。烂尾楼是济的一个特殊的现象，产生烂尾楼的原因主要一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位是各地大量楼盘烂尾的主要原因。在当时过热的房地产投资开发背景下，市场的不健全土地管理失控、银行贷款容易、建筑商垫资包工，房地产商自有资金很少，蕴含着巨大的金融风险一遇到经济动荡，或者融资渠道受阻，项目非常容易搁置甚至烂尾。二是市场定位问题，造成项目销售遇阻，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼。三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。上海烂尾楼悄然间为投资者所看好，许多停建缓建多年的被盘活，纷纷变脸为产权式度假酒店、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点。据不完全统计目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米占总量的三成以上在烂尾楼最多的静安区58个停工3年以上的烂尾楼项目中已有40多个项目重新启动而徐汇区年也投入20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。媒体甚至传出“上海烂尾楼将在三年内消失”的消息。烂尾楼投资建设升温，最主要的原因是整个房地产业发展强劲势头的拉动，市场需求被有效激发。 近年来上海主要烂尾楼盘 楼盘名 地 址 物业类型 君悦静安 静安区康定路1033号 酒店式公寓 蓝朝部落 静安区万航渡路858弄8号 公寓 骏豪国际 静安区陕西北路288号 酒店式公寓 东海广场 静安区南京西路1486弄 写字楼 Sohu时代 闸北区恒丰路120号 酒店式公寓 金樽国际 闸北区长安路1138号 普通住宅 永兴富邦 闸北区永兴路/会文路 商住两用楼 华森钻石广场 闸北火车站北 不详 兴业大厦 黄浦区四川中路 写字楼 埃力生国际大厦 黄浦区福佑路8号 办公楼 沙田大厦 普陀区长寿路569号 写字楼 圣天地 普陀区江宁路1139号 全装修公寓 金源国际大厦 普陀区长寿路1118号 不详 致远大厦 卢湾区斜土路768号 写字楼 飞洲国际广场 徐汇区零陵路899号 写字楼 均瑶广场 徐汇区肇家浜路789号 写字楼 徐汇自由度 徐汇区漕溪路169号 写字楼 37°2 徐汇区中山西路宜山路口 商住两用楼 金南广场 徐汇区漕溪路 写字楼 江山大厦 徐汇区肇家浜路/天钥桥路 不详 星湖云庭 徐汇区小木桥路 住宅 大正三角地广场 虹口区北外滩塘沽路250号 不详 轻工国际大厦 虹口区四平路198号 办公楼 环球金融中心 浦东新区陆家嘴 再次烂尾 三、烂尾楼的操作方法的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转