山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告山东平阴县市场分析.doc

山东·平阴银座城市广场 项目可行性分析报告 山东茂昌世纪投资有限公司 2010-11-30目 录 前 言 4 平阴项目地块基本情况介绍 5 一、 项目位置 5 二、 项目面积 5 三、 项目地块价格 5 四、 土地基本数据 5 五、 地块特征 5 平阴市场各基本面介绍 6 一、 平阴县位置及在山东省内、济南市的综合排位情况 6 二、 平阴县人口基本情况 6 三、 平阴县经济基本情况 7 四、 平阴县商业基本情况 8 五、 平阴百姓生活基本情况 10 六、 平阴县房地产市场基本情况介绍 11 (一) 平阴县近年土地供应情况 11 (二) 平阴县房屋建设基本情况 12 本项目市场可行性分析 15 一、 平阴县房地产市场容量分析 15 (一) 平阴县商业用房市场容量分析 15 (二) 平阴县住宅用房市场容量分析 18 二、 平阴房地产市场对高层住宅建筑形态接受度的分析 21 (一) 根据平阴县近3年来土地出让价格进行分析 21 (二) 根据目前平阴房地产市场其他竞争楼盘的建筑形态进行分析 21 (三) 结论 21 三、 平阴目前及今后住宅商品房房价走势及市场承受上限的分析 22 (一) 根据土地出让价格分析 22 (二) 根据目前城区内楼盘销售价格分析 22 (三) 根据平阴居民人均收入、户均存款额与房价的对比分析 23 (四) 结论 24 四、 平阴目前商铺房价市场承受上限的分析 24 (一) 平阴商铺的购买群体 24 (二) 商铺价格上限的分析 24 (三) 结论 25 本项目成本收益可行性分析 26 一、 项目开发面各项基本数据 26 建设成本数据 26 二、 项目规划面整体定位 26 (一) 项目整体开发理念 26 (二) 项目产品整体定位理念 26 (三) 销售阶段及节奏的定位计划 27 (四) 销售价格定位：（商铺均价为一二层均价，不含三四层） 27 三、 项目成本收益综合面数据分析 28 (一) 项目综合面明细表 28 (二) 项目建筑面积明细表 29 (三) 项目建设成本明细表 29 (四) 总体销售收入明细表 30 (五) 各区域销售详细均价一览表 30 (六) 综合开发成本明细一览表 31 (七) 项目综合收益一览表 31 四、 项目前期启动资金最大需求量 32 五、 项目投资回报率 32 项目销售计划可行性分析 32 项目销售资金回笼计划与工程进度关系 32平阴银座城市广场项目可行性分析报告 前 言 因本项目地块在平阴所处的位置为当地最繁华黄金地带，其地段在平阴当地的价值性已经有目共睹。在本篇平阴项目可行性研究报告中，将着重围绕有关本项目除地段利点以外的诸项因素进行研究分析，从而为项目立项、项目定位、项目综合盈利面等方面提供参考数据及相关意见。以下为本项目需重点研究分析的诸项问题点： 在当前由于世界金融风暴影响,中国房地产市场销售份额普遍低迷的前提下，平阴市场是否适合进行大型房地产项目的开发； 平阴房地产市场的容量能否支撑本项目的开发体量规模； 2008年及今后平阴房地产市场的房价能否支撑本项目的建筑形态及综合开发成本，进而实现项目盈利； 本项目的整体方向性及侧重点的定位； 项目的综合盈利分析。 平阴项目地块基本情况介绍 项目位置 项目地块位于山东济南市平阴县县城中心，东临榆山路、南临翠屏街、西临黄河路、南依步行街，拥有平阴县榆山路与翠屏街及黄河路与翠屏街的两个最黄金交叉口。 项目面积 项目地块面积总计：47828.62㎡，合71.74亩地。 项目地块价格 项目净地土地价格为：7000万元，合975755元/亩。 土地基本数据 下述土地技术指标为目前本地块的挂牌数据，在今后的项目规划中必须进行修改。 住宅土地使用年限70年，商业土地使用年限40年， 容积率2.0—2.4，建筑密度25%—30%，绿地率≥15%， 地上建筑面积范围：95657㎡—114789㎡，限高：60米。 地块特征 本地块三面临街，地块南段所有及西段部分为未拆迁原有建筑物。四周边长：沿榆山路边长约178米、翠屏街边长约291米、黄河路边长约192米、地块南段边长约284米，总共拥有538米的沿街边长。 平阴市场各基本面介绍 平阴县位置及在山东省内、济南市的综合排位情况 平阴县地处济南都市圈的核心圈层，在济南“一小时生活圈”内，规划作为济南都市区的副城之一，承担中心城市的部分功能。 序号 县（市） 综合竞争力 经济发展 社会发展 得分 排名 得分 排名 得分 排名 5 章丘市 43.64 5 28.15 8 76.46 2 31 长清区 25.95 31 16.82 32 47.09 23 34 平阴县 24.71 34 15.31 36 46.72 24 53 商河县 19.15 53 11.56 55 3