商业地产运营行销基本作业流程概念.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 商業地產運營行銷的基本概念 商业地产物業销售很容易但经营管理才是最终的根本 商業地產的招商工作決不是以 仲介 的方式來處理招商不等于中介 当招商是以仲介的方式进行时 招商最后的成果必定导致失败 .招商人员既为未来商场管理人员;不可由其他招商公司;或非编制人员介入招商工作 .招商工作一定是统一统筹由专人专案执行 .招商工作是永续不断的.商業地產的經營管理決不是簡單的物業管理商業地產的經營管理不是簡單的 保安 保潔 物業管理 整体工作流程策略 Master Plan 初步开发计划 财务分析 市场分析 法规检讨 设计修正 厂商访谈 Real Master Plan 可执行之事业计划 开发企划 招商 设计规划 经营管理规划 财务规划 营 运 营运管理 物业管理 财务管理 行销企划 完工开幕 (1)开发规则 (2)开发执行 (3)运营阶段 市场调查 交通调查 （Positioning and Programming） 定位设计与商业组合概念 PP 目的在于为本身寻求一个正确的利基（市场附加价值）,并为商家与消费者预订一个 发展的空间. PP 不能依靠一句口号而存在,它要有如文章的标题与内容相互应. PP 的设计必须考虑到成果达成的规模与时机. 由于现实环境的需要,项目的开发可能错序而调整定位,即便如此,仍要明确 PP 计划, 以期达成后发先至的效果. 中型专业店 大型专业店 500 500 2000 500 500 5000 30000 6000 20000 15000 30000 AVG M2 服饰 西餐 中餐 健康 超市 运动 家具 家居 建材 超市 百货 公司 Anchor 定位的设计必须考虑规模的可行性,先初估可能的内容!?实际的可操作性!? 概念评估 市场调查 可行性研究 定位设计 商业组合 店铺规划 执行计划 项目租售 开业与运营 营运评量 商业与物业开发 工 程 管 理 预算编制 发包审批 施工图绘制 物业管理 质量管理 总体设计 建筑设计 结构工程 机电设计 景观设计 室内设计 建筑与室内设计 擔當責任者 商業地產 建立同轴思想与组织目标 提供开发企划的蓝图 提供建筑设计的指导 提供商业操作的深度 定位不是夸大的宣传,而是正确合理的效果成形 想像开幕时的媒体报道 -------- 对定位的自我评估 定位对项目开发的实际影响 概念设计 总体规划 方案设计 施工设计 市场推广 室内装修 市场公开招租 开 业 建筑师及其他顾问磋商 规划布局图 反映项目内容及设备位置 客户需求分析（结合商业定位） 设计说明与初步估算 可行性研究（商业定位） 客户背景分析 / 市场研究分析 人流研究 / 客户需求分析 确定规划目标 / 业态组合 业态比例分配 / 预期租金平效分析 风险评估 / 长竞争优势的建立 二、商场规划 (1)空间规划分析 (2)竞争力分析 (3)商场定位分析 (4)经营主题分析 (5)市场区分分析 (6)目标市场分析 (7)主力承租户分析 (8)市场业种组合 (9)承租户组合 三、招商行销 (1)商场规划 (2)行销计划 (3)财务规划 (4)租赁合约 (5)租赁条件 (6)招商执行 一、商场开发 (1)市场调查 (2)可行性分析 (3)开发建议 (4)财务分析 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 第六阶段 修定整体规划 效果图及总体模型 主要设备清单 成本概算 商场营销 物业管理 商场管理 工程配合 四、经营管理 (1)公共管理规划 (2)管理公约手册 (3)广告促销企划 (4)协调装潢工作 (5)开幕典礼筹划 定期市场调查，整合业态的组合分配 制定推销策略,锁定目标客户,达到效益租金 确定主要承租户，协调工程一致 商業地產开发的结构示意图 商业开发的价值链 经营构思 附加价值 低 高 粗糙 细致 土地 土地 营建 土地 营建 商场 经营 商场 规划 土地 营建 商场 规划 购买土地 购买建筑物 购买商场 永续经营 保证收益 高投资报酬 高抗跌力 高竞争力 商业价值远景： 定位市场研究的大前提 可持续发展 具备 核心竞爭力 利益最大化 具备 房产价格竞争力 与地區商业市场的 经济发展結合 是一個 可以执行的方案 唯一性 排它性 权威性 将每一个楼层 都做成为 底楼的价值 宏观经济分析 基地周边环境分析 竞争者调查及分析 主力厂商初步访谈 初步定位 各項目标设定 业种业态组合 财务