房地产泡沫危害、形成机制及对策分析毕业论文.docVIP

厦门南洋职业学院毕业论文 房地产泡沫的危害、形成机制及 对策分析 作　　者　　 黄顺凯 系（院）　　 艺术学院 专　　业　　建筑设计技术 年　　级　12级建工1班 学　　号　　12560101024 指导教师　　 钱云云 日　　期　　2014.12.30  学生诚信承诺书 本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得厦门南洋职业学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：　　　　　　　　　　日期：　2014.12.15　　　　 论文使用授权说明 本人完全了解厦门南洋职业学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 签名：　　　　　　　　导师签名：　　　　　　　日期：2014.12.15  房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析 黄顺凯 （厦门南洋职业学院 所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。? 2?我国房地产泡沫成因机制分析 2.1?土地价格垄断? 土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。而且也因为土地本身的固有的属性。土地是自己供给的，数量有限，不会随社会经济的发展而增加，土地稀有性的自然属性致使土地供给弹性最小。城市化进程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有两种，一种是刚性需求，是为了生活而不是利益。一种是投资需求，把土地当成牟利的工具，使土地脱离原来的价格，造成泡沫。并将土地集中在少数人手中。造成供不应求的假象，造成价格不断攀升的恶心循环。 2.2?地方政府对房地产价格的干预? 传统政治体制下，考核地方政府政绩的最简单的方式是看经济发展速度，提高一个地方的gdp和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经济运行质量等，但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。可是房价狂飙形成的泡沫，将导致泡沫经济以及虚假的经济增长，一旦最后泡沫破裂，引起多米诺骨牌效应，连带造成其他相关企业的消费需要萎缩而出现供大于求，生产将会停止，失业加剧，消费不足造成经济危机。所以房价不单是经济问题也是政治问题.调控和指导功能由于市场机制的局限，光靠市场的无形之手并不能保证房地产市场的有序健康发展，所以政府的宏观政策调控便不可或缺它可以解决由于市场失灵所不能解决的房地产经济问题，实现房地产市场资源的优化合理配置而政府要进行有效合理的调控，除了需要有恰当的经济理论为指导还必须掌握全面准确的市场行业信息，并透过这些信息对经济发展的走势做出合理的判断继而采取对应的政策；而有了房地产预警系统便使政府有一套科学的工具和手段来实现以上的目标保证政策的科学性，经济合理性；指导房地产业的微观主体做出正确的决策实现政府宏观经济调控的目标。 我国高速发展的经济吸引着世界的目光，也牵动着国际投资资本的神经。为了维护我国经济的平稳发展，避免类似1985年日元大幅升值对日本经济造成的巨大危害，