关于溪城一期商业营销策略的报告.docVIP

报 告 致：公司领导 由：研发部、营销部 事：关于中晟溪城一期商业定价与营销策略的报告 时间：2009年9月22日 时至09年中秋，中晟溪城进入了营销周期中较为尴尬的阶段：二期产品续卡量充足，但考虑到政策面的法律风险规避，二期新货包国庆前难以大批量组织宣传、促成销售。 在项目面临“市场需求旺盛，货品供应有限”的尴尬形势之下，通过借势周边道路拆迁与10月房交会，对一期商业进行打包销售，成为目前中晟溪城实现持续销售、保持项目热度的手段之一。 通过对整个西区的商业走访对比，我们对溪城项目的一期商业营销思路进行了如下梳理： Ⅰ期商业价格定位简报 溪城项目商业布局简析 我司中晟溪城一期商业主要分布于紧邻王筇公里的1、2、26栋，总建筑面积2000余平方米，此区域车流较大，人气氛围较淡，商铺为社区一层底商形式。就目前项目片区规划及项目进度来说，待售商业优势不够明显。 高新片区在建同类商业销售价格简析 高新片区在建同类项目分布图 综观昆明高新片区，与我司中晟·溪城项目同类的项目有：经典壹城、一红汇商业广场、朝花曦拾、新域盛景、高新金钻等五个，其中，朝花曦拾、经典壹城项目商业已售罄，一红汇汇金商业广场项目工程已封顶进入招商阶段，新域盛景进入商业销售阶段，高新金钻项目即将销售。 序号 项目名称 用地面积（亩） 建筑面积（万㎡） 商业建面（万㎡） 商业类型 销售价格 (元/㎡) 销售进度 1 经典壹城 56.4 10.38 1.5 社区独立商业 16000 售罄 2 一红汇金商业广场 16 4.98 3 写字楼/卖场 9000 招商 3 朝花曦拾 121 18.94 1.7 社区底商 12000 售罄 4 新域盛景 63.4 13.49 0.62 独立商业 12000 在售 5 高新金钻 10.41 2.13 0.61 卖场/经济酒店 8000 待售 合计 7.43 10400 中晟溪城 一期商业 90 10.75 0.2 ？ 待售 小结： 商业体量 片区在售项目所配置商业体量集中在6000-17000平米之间。 商业类型 片区内在售项目商业类型有社区底商、社区独立商业、写字楼及卖场四种形式。 推广节点 片区在建在售项目均为在住宅销售接近收尾清盘期时推出商业。 销售进度 三成项目已售罄，七成处于招商待售阶段。 销售价格 最低8000元/平米；最高13000元/平米； 加权均价10400元/平方米 二、溪城项目一期商业营销策略 一期商铺数据 中晟溪城一期商业主要分布于紧邻王筇公里的1、2、26栋，商铺为社区一层底商形式。其中，1栋10间、2栋9间、26栋8间，共27间商铺。总建筑面积2333.63平方米。 房号 建筑面积/㎡ 位置 系数 备注 房号 建筑面积/㎡ 位置系数 备注 房号 建筑面积/㎡ 位置 系数 备注 1--1 118.06 1.2 层高4.4M 2--1 102.31 1 层高5.6M 26--1 105.76 1 层高4.4M 1--2 41.8 1.1 层高4.4M 2--2 148.15 0.8 层高5.6M 26--2 87.37 1 层高4.4M 1--3 36.01 1.1 层高4.4M 2--3 99.97 0.8 层高5.6M 26--3 46.53 1.1 层高4.4M 1--4 56.57 0.9 层高4.4M 2--4 153.61 0.9 层高5.6M 26--4 64.23 0.9 层高4.4M 1--5 64.36 0.9 层高4.4M 2--5 127.95 0.9 层高5.6M 26--5 64.23 0.9 层高4.4M 1--6 64.36 0.9 层高4.4M 2--6 58.38 1.1 层高5.6M 26--6 46.53 1.1 层高4.4M 1--7 49.68 0.9 层高4.4M 2--7 127.95 0.8 层高5.6M 26--7 87.37 1 层高4.4M 1--8 42.97 1.1 层高4.4M 2--8 113.19 0.8 层高5.6M 26--8 117.77 1 层高4.4M 1--9 41.73 1.1 层高4.4M 2--9 160.76 1 层高5.6M 合计 619.79 1--10 106.03 1.2 层高4.4M 合计 1092.27