2008年常熟市滨江世纪双星项目市场调研及营销策划（PPT 66）.ppt

（2）洗浴中心 红圈：洗浴中心，面积约为1850平方米。 2层为浴池、接待大厅与休息大厅，面积约为925平方米。 3层为包厢部分，面积约为925平方米， 间数：925/20=46间，包厢平均面积在25平方米左右。 2层平面 3层平面 （3）：特色餐饮（包括中型餐饮、咖啡厅） 红圈：特色餐饮以及咖啡厅，面积约为800平方米。 3层平面 （4）：桌球、网吧、电玩城 红圈：网吧，面积约为800平米 蓝圈：桌球、电玩城，面积约为800平米 4层平面 5层平面 4、一层沿街商铺面积建议： 开间、进深均按自然柱位分割。 5、价格策略： 根据新港镇区目前商铺价格的调查，以及项目所在地的位置结合项目的规划，项目商铺日租金价格区间应该大约为1.25元/平方米/天。 按年收益大约8%反向推出项目商铺平均价格 日租金*365/0.08= 5700元/平方米 分析： 由于新港镇区零散商业、沿街商铺形式比较普遍，可能对于镇区及开发区的客户来说，单卖普通商铺可能显得吸引力不够。而休闲娱乐业态最能吸引消费者，既然消费客源存在，那么本项目的商铺将具有极大的投资价值，对客户必将有很大的吸引力，而且会所商业对项目的居住部分具有强有力的支撑。 二、酒店式公寓：10272平米 项目地处新港镇区与常熟经济开发区沿江工业园的交界处，地理位置很优越。对于那些外资企业的白领、大型企业的青年干部或是想创业的年轻人，本项目的酒店式公寓正是他们的最佳选择。 所以我司建议： 酒店式公寓——星级会所服务（会所式商业），精装小户型入市 让住户足不出门就能享受到生活、娱乐的一站式享受 会所介绍 ： 会所：会所英文为CLUB、香港舶来概念，是一群身份相仿人士的聚会场所。会所的会员资格后来成为某种身份的象征。 实至今日，会所已成为房地产项目必要的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为房地产项目吸引购房者目光的必备武器。 项目周边住宅区内会所概况 1、海城花苑——小区内无会所，外围是滨江商业街（邻里中心），主要业态为：超市、餐饮、杂货店、网吧、电玩、日用，无大型集中式娱乐会所。 2、滨江花园——暂时无会所，但是规划有健身会所、休闲娱乐（包括阅览室、影音厅、乒乓球室等）。 3、滨江易居、阳光佳苑、清华园——只有小区内的商业底铺，无任何有规划的会所概念。 分析： 项目商业部分有超过8000多平方米的休闲娱乐设施，占总建筑面积的25%以上。 1、对于酒店式公寓的业主来说，这就是小区内的豪华会所。 2、拥有如此大面积的会所能显示住户的身份，体现客户的尊贵与荣耀。 3、使本案的住宅具有唯一性且区别于本区域内其他项目 4、提高性价比，酒店式公寓的价格也会随之而得到提升。 三、酒店部分： 建筑面积：7152平方米 招商经营策略： 第一步，引进专业的酒店商业管理公司，并确定合作方式。 第二步，与商业管理公司共同给酒店定位。 销售策略：可以带租约或以投资回报率吸引客户。 下附商业酒店管理公司介绍 锦江之星酒店： 锦江酒店是锦江国际（集团）有限公司的核心产业，是中国最大的酒店集团，旗下拥有或管理310余家酒店和旅馆，包括全资酒店和接受酒店业主委托经营管理的其它酒店和旅馆，分布在中国主要大中城市，经营管理着从豪华的五星级酒店到经济实惠的锦江之星旅馆。 常熟锦江之星虞山店 温德姆酒店集团 温德姆酒店集团(NYSE: WYN)是Super 8（速8酒店）以及其他品牌的拥有者，是全球著名的酒店及休闲服务业集团，总部设在美国新泽西州的帕西帕尼。温德姆酒店集团以前隶属于胜腾酒店管理集团，旗下拥有超过6,400多家加盟酒店、539,000多个房间，遍布全球六大洲。 温德姆酒店集团成为在中国拥有酒店数量最多的外国酒店运营商。 苏州金瀚林速8酒店 其十大著名品牌为：速8 (Super 8?)、戴斯（Days Inn?）、华美达（Ramada?）、Travelodge?、豪生（Howard Johnson?）、Baymont Inn?、Knights Inn?、Wingate Inn?、AmeriHost Inn?以及Wyndham? Hotels。 如家酒店 如家酒店连锁创立于2002年， 2006年10月在美国纳斯达克上市（股票代码：HMIN），作为中国酒店业海外上市第一股，如家始终以顾客满意为基础，以成为“大众住宿业的卓越领导