[房地产]中国X砚文化村策划案.doc

中国X砚文化村策划案 一、项目自身条件分析 1.1项目地块分析 本项目位于X州一路与沙湖大道交汇处的黄岗镇白石村，北接321国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依肇庆大桥及江滨东路。白石村是X砚文化的发源地，历史给白石人留下了独有的砚石文化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随处可见家家户户雕砚的壮观场面。深厚的文化底蕴与成型的X砚作坊村落成为白石村得天独厚的一大亮色。本项目第一期开发的土地紧靠X州一路及西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开发潜力。 1.2项目经济指标 总建面积：22442㎡ 展览馆面积：8690㎡ 商铺建筑面积：13567㎡ 临时商铺建筑面积：1444㎡ 门楼建筑面积：70㎡ 商铺总数：341间 交铺时间：8月31日 装修期：9月1日——9月30日 开业时间：2004年10月1日 1.3项目交通环境X州一路交通现况 X州一路一直以来是X州的郊区，是X砚商家加工、销售一条街，缺乏其他经营类别，因此商业氛围不浓厚，周边围绕的主要是村落及自建的平房，给人的印象是脏、乱、差，且只有三条公交线路途径，交通状况不理想。直到2004年3月15日开始，X州一、二、三路全长7.28公里，改建工程正式动工，X州路的交通环境状况得到政府的重视及改善。 X州道路交通网络的改善 X州大道、X州一、二、三路改建：东起321国道新线，西至工农北路，全长9.42公里，路宽分别是64、58、48米，X州大道在通过新321国道和三茂铁路时应采用立交处理，项目总投资1.2亿元。 目前，X州一路的花基大部已拆除。据了解，为提高道路的等级，市城区已实施改造的重点道路，侧平石将改用花岗岩，人行道也采用高质量、高档次的行人道砖铺设。部分道路正在进行花基带、人行道及管道的施工。工程将原来的公路全部扩建成双向八车道宽28米的沥青路。将原来的普通沥青改铺为进口沥青；人行道全部改为用花岗岩铺设，两边最宽10米，最窄也有5.5米以上。 肇庆交通枢纽 本项目位于肇庆与其他市、县的重要交通咽喉位置，连接国道321线（广州至成都）、324线（福州至昆明）、四连线（四会至连县）纵贯全境，与广（州）茂（名）铁路和西江、绥江水道交汇。连接全市X州、鼎湖、四会、广宁、怀集、封开、德庆、高要等八个县（市），贯穿全市近半数乡镇的500公里环市公路已改造成为高等级水泥路，大大缩短了肇庆与发达地区的时空距离。加上广肇高速公路、西江肇庆大桥已建成通车，现在到广州只需一个半小时，到深圳只需两个半小时。火车向东直通深圳和香港九龙，向西南在省内可直达湛江，省外可直达重庆。 水路交通网络 本项目的二、三期紧靠西江流域，西江是径流量仅次于长江的全国第二大河和肇庆的出海口，被誉为“黄金水道”。全市拥有一、二类口岸11个、大小码头泊位72个，肇庆快船4小时可达香港，所以水路运输交通较便捷。 小结： 为肇庆东扩南连与珠三角接轨奠定良好的交通网络条件 为中国X砚文化村的落成提供有利的交通枢纽 1.4项目的SWOT分析 项目优势（Strength）： 地理位置优势 独特的地理位置资源优势（四大名砚之首X砚）的发源地 历史文化优势 具有深厚的历史文化底蕴——宋文化、砚文化 交通区位优势 位居X州与珠三角接轨的咽喉重要位置 政府政策优势 X州路的扩建工程开展，使交通枢纽畅通 肇庆市委、市政府将中国X砚文化村纳入我市大旅游发展和文化产业发展的重要项目 中国X砚文化村得到肇庆市市委、市政府资金和政策上的支持 时机优势： 肇庆市被中国人大颁发“中国砚都”称号 功能规划优势 中国X砚文化村是现时肇庆砚行业中规模最大，档次最高的旅游商业复合项目 建筑规划特点是建成仿宋代的X砚主题旅游购物公园 建筑特色是宋代古建筑与现代商业建筑的优化融合形成旅游、文化、商业三位一体的现代文化旅游村落 经营的类别具有鲜明的肇庆特色 商铺的间隔具有灵活性 自身塑造优势 粤西地区标志性项目，X州区地标式的建筑物 中国X砚文化村是中国文化瑰宝向外展示的基地 列入世界吉尼斯之最的“最大型X砚成品”展示景点 本项目是推进砚行业的文化与经济融合和互动的平台 中国X砚文化村是学生认识及学习砚文化的天堂 ? 项目的劣势（Weakness） 人流量及车流量较少 项目周边环境差，以平房、临建、工厂环绕 区域商业气氛冷淡 项目周边的商业布局零、散、乱缺乏统一经营及统一管理 项目公交线路配套不足 项目的机会点（Opportunity） 政府资源 通过市委、市政府对“中国砚都”品牌的宣传及打造，本项目可以借助其宣传攻势宣传本项目，节省广告费用 市委、市政府投入2000万，改造白石村的村容村貌，有利于中国X砚文化村与白石村的有机融合，形成古文化产业的旅游点，不但可以增加村民收入而且淡化村民对中国X砚文化村的抵触情绪，从而达到双赢目的 自身塑造的资源