房地产知识问答-销售与转让类.docVIP

四、销售与转让类 101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？??? 答：可以在当地了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示《房地产预售许可证》的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。102??? 答：发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法，而且各楼盘之间的计算方法并不统一，极易引起误解甚至纠纷。根据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》，应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中均不体现此参数。103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？???? 答：《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。??? 深圳已于2001年3月1日起施行新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》标准文本，并实行网上交易，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。104??? 答：中介机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？???? 答：受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人明示以下内容：（一）中介机构的资质证书和营业执照；（二）代理人的资格证书；（三）预售人出具给代理人的销售委托书；（四）预售项目的有关证明文件，包括：①预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；②商品房预售许可证或其经发证机关确认的复印件；③项目开发进度和竣工交付使用时间；④项目及其配套设施的平面示意图；⑤商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；⑥预售商品房的价格和付款办法；⑦商品房预售的专用账户；⑧物业管理事项；⑨法律、法规规定的其他事项。106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？???? 答：《深圳经济特区房地产转让条例》明确规定，代理人和经纪人应当按委托人委托的价格买卖房地产。因此，当对购房价格有疑问时，可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价格的事项。 107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？??? 答：《深圳经济特区房地产转让条例》规定，经纪人代理房地产转让时，应当对转让当事人的资格、房地产产权的合法性进行查验。由于经纪人的过错， 经纪人代销的房地产不能登记或者不能在规定的时间内获准登记，造成受让人损失的，经纪人应当赔偿责任。 108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？???? 答：通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？???? 答：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。??? 佣金标准为：买卖双方各按最高不超过成交价的1.5%。110??? 答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。111、房地产预售合同主要包括哪些内容？???? 答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。112??? 答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？???? 答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。114、当发生合同纠纷时，如何处理？???? 答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定