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房地产税收战略管理 税收筹划是指在法律许可的范围内合理降低税收负担和税收风险的一种经济行为。是纳税人或其代理机构在既定的税制框架内，合理规划纳税人的战略、经营、投资活动，巧妙安排相关理财涉税事项，以实现纳税人价值最大化的财税管理活动。 二、房地产纳税筹划的重要性和必要性 房地产纳税筹划的重要性和必要性主要体现在以下方面：1、房地产企业作为不动产开发和经营的企业，具有投资量大，经营运转周期长，收益集中在中后期、经营流程复杂、纳税金额大等特点，为节税提供巨大潜力。2、房地产企业资产负债率高，对金融机构依赖程度大，据国家统计局统计，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%。为通过税收筹划缓解资金压力提供广阔平台。3、房地产开发牵涉面广，涉及相关行业多：进入90年代以来，该行业发展迅猛，涉及建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业、物业管理业以及政府等相关行业和部门，为纳税筹划提供了广阔的空间。4、房地产涉及税收品种繁多，纳税环节众多，计税复杂，国家调控弹性大，当今社会因为涉嫌纳税问题而被调查和破产的地产大亨屡见不鲜，为通过纳税筹划减轻税负和降低税收风险提供有利的支持。 房地产纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到合法、合理、全面、具体，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。由于企业情况各异，因此房地产开发企业要细致分析国家宏观法律政策，充分掌握不同税收领域的政策差异、实地了解税务机关的税收信息，规范自身的业务流程，约束自身的涉税行为，优化自身的纳税方案，努力实现企业价值最大化和税收风险最小化。 三、房地产纳税战略筹划途径和方法 房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的战略规划和决策，战略管理决定企业的现在和未来，决定企业的成败与兴衰，然而税收是企业战略管理的重要组成部分。房地产开发的项目周期长，少则2年，多则5-10年，因此，房地产开发的前期战略规划就由为重要，因为企业的纳税行为的产生是由企业的经营行为决定的，因此税收筹划要贯穿企业的战略规划的全过程。针对房地产企业开发经营不同阶段，将税收筹划分为战略筹划、建设筹划、销售筹划和经营筹划四个方面，战略税收筹划是企业税收筹划的关键，决定企业整体税收筹划的成功的关键，决定企业整体税负的高低和税收风险的大小，本文主要从战略筹划的角度来介绍纳税筹划的途径与方法。 1、公司组织形式的选择 （1）内外资的选择 2007年3月16日通过的新《中华人民共和国所的税法》，2008年1月1日起施行，内外资企业执行同样所得税税率，外资企业失去所得税优惠税率的竞争优势。但是，地方政府为了完成对外招商引资的任务，在土地挂牌交易时，人为设订条件，逼迫房地产企业成立假外资企业，同时，国家对外资房地产企业的资金的进出有严格规定，为企业的资金境内境外流动和企业的银行融资（企业的自由资金不得低于50%）设置了重要障碍，但外资企业仍享有城建税和教育附加费减免的优惠政策。因此，企业要在企业的融资成本、资金进出限制成本与税收优惠之间权衡利弊，作出合理选择。 （2）子公司和分公司的选择 子公司是由母公司投资成立的具有独立法人资格的纳税义务主体，独立承担税收法律的责任和义务，子公司有全资子公司和控股子公司之份，全资子公司与母公司之间转移资产不要进行视同销售处理，子公司的涉税风险不会转嫁到母公司。分公司是母公司成立的分支机构，不具有独立法人资格，母公司与分公司都要承担税收法律的责任和义务，分公司与母公司之间转移资产不要进行视同销售处理。分公司在成立的第一年形成的亏损可以抵消母公司或其他分公司的利润，减轻企业的所得税成本。但是目前大多数房地产企业选择成立子公司，一是地方政府要求成立子公司，完成其政绩的需要，二是房地产政策复杂，各地方颁布许多土政策，税收风险和政策风险比较突出。因此许多房地产开发企业为了规避政策性风险宁愿牺牲成立分公司带来的税收利益。 （3）新建和并购的选择 新建是指房地产企业在购买和开发项目之前，成立新的子公司或分公司，从事具体的经营业务。合并是指两个或两个以上的企业，依照有关法律、法规的规定，合并为一个企业的行为。包括新设合并和吸收合并。收购是指一个企业直接或间接收购另一个企业部分或全部股权。 房地产开发企业获得土地主要有以下三种：一是从国家手中挂牌交易购买的土地，依法缴纳土地出让金及相关税费，二是从其他企业直接购买土地，缴纳土地出让金及相关税费。三是通过购并和联营间接获得土地。 房地产企业从其他企业直接购买的土地，涉及的税种营业税、契税、土地增值税等。要考虑土地增值税与契税的平衡点，若土地增值额超过50%的，要分次交易，列如：甲房地产公司从政府