西安曲江区域写字楼市场研究分析暨高端写字楼项目定位方案（下）.pptVIP

* 关于物业规划基本指标要求 1、容积率：9.0—10.8 2、总建筑面积：地上总建筑面积不能超过74000㎡ 3、建筑控高：100米 4、建筑密度：30%—40%，红线退让满足设计规范及提供用地图要求 5、建筑层高：地上部分总体建筑高度为100米 * 关于单体空间功能划分 1、地上1—2层规划为商业，其中大堂需挑空。 2、考虑在两栋单体中3—4层规划为商务酒店，5—8层规划为LOFT办公产品；或在其中一栋单体中3—6层规划为商务酒店，另一栋单体中3—6层规划为LOFT办公产品。LOFT产品层高5.5米。 3、除上述商务酒店和LOFT规划外，其它标准层规划为高端写字楼，要求层高在除去中央空调等功能安装后，其净高不低于2.8米。 4、地下负1—2层规划为立体车库。 5、在对LOFT、标准层中平层与跃层内的套型划分应有4—8户/层、半层或整层的多种布局示意。 * 关于外立面 建议外立面采用玻璃幕墙，或石材结合玻璃幕墙，建筑应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平。在注意表现建议文化内涵的同时，还应提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出人性、个性、自由、效率、智能，追求优化经济技术，增强本建筑在市场上的竞争力 。 * 关于主入口与大堂 建议在地块相连的中间部位南向规划气派的主入口，与周边环境相融，并在相连的两栋单体中间规划双层挑空大堂，可考虑两栋通过共用的大堂，人流可分别到达东、西两侧的单体物业。 合 谐 大堂部分 * 主入口与大堂效果示意 * 西安曲江区域写字楼市场研究分析 暨高端写字楼项目定位方案 * （下） * 曲江文化大厦 * 曲江文化大厦 * 曲江文化大厦 * 曲江文化大厦 入驻企业： 西安曲江文化产业投资（集团）有限公司 曲江投资担保有限公司 陕西文化投资控股有限公司 西安曲江文化演出（集团）有限公司 西安曲江文化产业风险投资有限公司 陕西师范大学出版集团 等 陕西师范大学出版集团 入驻企业多为整层承租，另有企业独家承租三层！ * 物业类型：写字楼 总建筑面积：约6万㎡ 建筑层数：25层 电梯：5部 物业定位：中高档写字楼 陕西文化大厦 配有商务中心、会议中心、物业服务中心和餐厅等 * 陕西文化大厦 * 陕西文化大厦 * 陕西文化大厦 * 陕西文化大厦 入驻企业： 西安建设工程交易中心 西安市建设工程招标投标管理办公室 西安市建筑定额管理办公室 西安市城建费用征收管理处 西安市建筑业劳动保险基金管理中心 西安市城乡建设干部学校 西安市建筑装饰业管理办公室 西安市建设工程质量安全监督站 女友传媒集团 西安市散装水泥办公室 西安水务（集团）有限责任公司 等 入驻企业多为整层承租！ * 名 称 物业类型 规模 物业定位 入住率 单体区间 备注 金品会展国际 商、住 6.8万㎡ 中高端公寓 33—106㎡ 在售 中马国际商城 商、办和住 40万㎡ 中高端综合体 即将入市 国际会展中心 写字楼 5万㎡ 中端办公 85% 120—1400㎡ 租赁 会展国际 商、住 6.7万㎡ 中低端公寓 70% 78—235㎡ 租赁 曲江银座 商、办和酒店 7.8万㎡ 高端综合体 即将入市 科泰大厦 写字楼 10.5万㎡ 中高端办公 即将入市 曲江影视大厦 写字楼 5.7万㎡ 中高端办公 即将入市 雅士中心 商、住 3.7万㎡ 中高端办公 拓瑞国际 写字楼 3.7万㎡ 高端公寓 即将入市 曲江凯豪国际 写字楼 2.4万㎡ 中端公寓 停滞 市环境中心 写字楼 1.7万㎡ 中端办公 建设中 曲江智慧大厦 写字楼 2万㎡ 中高端办公 71、100㎡ 即将交付 曲江圣卡纳 商、住 5万㎡ 中高端公寓 89—127㎡ 在售 文化产业孵化中心 商、住 6.3万㎡ 中高端公寓 50% 38—91㎡ 招租中 西安曲江文化大厦 写字楼 6万㎡ 中高端办公 建设中 曲江首座 写字楼 3.4万㎡ 中高端办公 建设中 曲江茗筑 商、住 3.5万㎡ 中高端公寓 95—323㎡ 建设中 曲江创意文化大厦 写字楼 6.1万㎡ 高端综合体 建设中 曲江文化大厦 写字楼 4万㎡ 中高端办公 70% 已交付 陕西文化大厦 写字楼 6万㎡ 中高端办公 70% 已交付 产业化发展板块竞争物业主要指标统计 * 规模： 截止到目前，项目所属整个板块竞争写字楼总体量约150万㎡、商住公寓约180万㎡。其中“会展”产业发展区域纯写字楼物业约100万㎡、商住公寓约50万㎡，写字楼已入市和交付的约30万㎡，未来即将上市的约有80万㎡。主要集中在会展和行政商务板块。 目标市场竞争分析小结 地段： 现阶段，在所调查物业中，对“地段”的发展价值还未能充分释放出来，特别是对“会展、文化、旅游、产业”这