某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告四 、估价结果报告.docVIP

估 价 结 果 报 告 一、估价委托方 名 称： 海南x x人民法院 二、估价方 机构名称： 海南明正房地产评估有限女司 法定代表人：张能杰 地 址： 海口市龙昆北路15号中航大厦c A602 2 资质等级： 贰级 资格证书： 建房估证字[2001]049号 电话号码： 0898- 三、估价对象 基 本 情 况 名 称 x x大厦上楼及附楼 公共配套 齐 全 坐 落 海南省琼山市州大道东侧 现 状 主楼主体为停建工程，其中2-4层已装修使用。附楼为现房 面 积 总建筑面积19561．70m2，其中上楼18378,544m2，附楼1183．156 m2，宗地总面积3596，5 m2 地 势 坡 地 景 观 良 好 环 境 良 好 权 属 海南x x有限公司 建 筑 物 情 况 表 层 数 主楼共20层(第一层依坡地而建为架空层)，附楼9层(错层式) 朝 向 座 东 向 西 结构 钢筋混凝土 平面布置 主楼合理、附楼较差 用 途 商 住 综 合 工程质量 主楼19—20层顶棚渗水严重，局部梁露筋，附楼末见异常 维 护 稍 差 建成年月 主楼1994年停建，附楼1992年建成 主 楼 建 筑 物 装 修 表 外墙面 2-3层正面采用落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰4-20层均以条跨贴面 外门 第二层(沿街)正门不锈钢玻璃地弹门 内墒面 2-4层部分包木墙面，部分刷涂料；5-20层墙面层已抹灰刷白 内门 ’ 2-4层木夹板门包门套；5—加层已安装门框及苷普通夹板门(部分已损坏) 地面 2-4层50x10地砖，局部花岗石地面；5-20层地面未做 窗 幅合金玻璃窗(5-20层窗扇及窗框被盗严重) 顶棚 2-4层部分木夹板吊顶，部分龙骨刷黑吊顶，部分龙骨石膏板吊顶；4-加层，部分抹灰刷白，部分未做 保养 2-4层一般，5—20层较差 卫生间 2-4层铺砌20x 30墙砖至顶，铝扣板吊顶，地面镭地砖，卫生洁具齐全；1-20层贴2m高墙砖，已预埋上下水管道，其余未做 楼梯 电梯井未安装电梯；消防梯为旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗石面，铁艺护栏 木护手 附 楼 建 筑 物 装 修 表 外墙面 条 砖 外 门 铝合金玻璃门及拉闸防直门 内墙面 多彩喷涂 内门 木夹板门 地面 40x40地砖，4层以上地板胶地面 窗 铝合金玻璃窗(窗扇部分被盗) 保 养 稍 差 顶棚 二层部分木夹板吊填，部分轻钢龙骨石膏 板吊便；其余部分抹灰刷白 户 型 每层两个单间和一个套间，有公用厨房，平面布置不规则 卫生间 陶瓷锦砖地面，木窗 楼梯 花岗石贴面，不锈钢扶手 四、估价目的 为海南x x人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。 五、估价时点 2002牟10月8日 六、价值定义 本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地户在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。 七、估价依据 1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 2．国家和地方的法律、法规和有关政策丈件 3．鉴定委托书 [海南x x (2002)第x x号] 4．房屋所有权证(琼山文庄证字第公x x号) 5．“x x大厦”各层房产平面图 6．国有土地使用证[琼山国用 (府城)字第x x号]及土地登记审批表和宗地平面图 7．估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料 八、估价原则 1．合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。 2．最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。 3．替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4．估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。 九、估价方法 根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29．4％，停建工程部分占项目总建筑面积的70．6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2- 4层和附楼，考虑主楼2—4层为商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼(塔楼)5-20层