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国际企业中心一期项目开发计划书一、 项目概况本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77.7亩）。二、 目标客户的描述完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。三、 项目定位本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质1、 建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性2、 道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。3、 配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。4、 景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。四、 开发计划及成本分析根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1.18。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。1、 开发计划2003年2月完成方案设计和报批2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计2003年3月-5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折2003年7月进入正式销售，起价： 元/平方米，均价： 元/平方米2003年8月进行水电报装，土建工程完工2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续2003年9月，二期组团（2万平方米）开工，会所开工2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成2003年11月，会所进入装修2003年11月，起价： 元/平方米，均价： 元/平方米，二期开盘2004年1月，二期组团进行土建工程完工2004年3月底，国际企业中心研发区建成2004年6月，应累计实现销售25000平方米2004年12月，全部销售完成2、 成本分析国际企业中心建设投资估算表序号 费用名称 计量单位 规模指标（㎡） 单项指标（元/㎡） 估算投资（万元） 备注1 土地费用 1419 1.1 三通一平费 ㎡ 51598 5 25.80 1.6 地价 ㎡ 50000 278.64 1393.2 按每亩18万元计算土地费用楼面价 283.64 2 前期费用 153.9 2.1 土地测量、地质勘测费 ㎡ 54000 3 16.2 2.2 建设规划设计费 ㎡ 25 135 2.3 施工图审查费（抗震、技术安全检查） 0.5 2.7 设计费×2%前期费用楼面价 28.5 3 取得规划许可证前的规费 54 3.1 垃圾处理费 ㎡ 54000 10 54 前期规费楼面价 10 4 工程造价 5655.32 4.1 主体部分 ㎡ 54000 4542.92 4.1.1 土建工程 ㎡ 620 3348 4.1.2 门窗 ㎡ 39 210.6 按建筑面积15%（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算4.1.3 外墙 ㎡ 80 432 按建筑面积80%（43200㎡）；100元/㎡计算4.1.4 电梯安装 ㎡ 77.78 420 按12部计算4.1.5 不可预见费 132.32 取3%主体部分楼面价 841.28 4.2 建设配套费 ㎡ 1112.4 4.2.1 区内道路排水、停车场等 ㎡ 54000 80 432 4.2.2 绿化工程 ㎡ 50 270 4.2.3 市政配套 ㎡ 70 378 4.2.5 不可预见费 32.4 取3%建设配套费楼面价 206 工程造价楼面价 1047.28 5 建设期间税费 202 5.1 质量监督费 600×54000×2% 64.8 5.2 建设单位管理费 30 约设计费的40%5.3 发展新型墙体材料专用费用 ㎡ 54000 3 15.2 5.4 商品混凝土保证金 10 5.5 建设工程竣工档案保证金 ㎡ 54000 0.5 2.7 5.6 工程监理费 30 约设计费的40%5.7 卫生防疫审查费 ㎡ 54000 9 48.6 5.8 灭鼠费 ㎡ 54000 0.5 2.7 规费楼面价 37.41 6 会所分摊费用 400