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 SOHO东海广场 价值投资计划书  MELIVE TM 商业地产价值投资计划 （Value Investment Planning for Commercial Real Estate） MELIVE M 市场（Marketing） E 企业（Enterprise） L 位置（Location） I 投资回报（Investment Return） V 内在价值（Value） E 执行建议（Excute） MELIVE为上海地汇投资管理有限公司之专用商业地产价值投资分析方法，未经上海地汇投资管理有限公司许可，任何机构或个人不得擅自作为商业用途使用。 TM TM 为上海地汇投资有限公司之注册商标，受国家知识产权之保护。 本报告观点独立，不受任何人为因素影响，严格按照公司规范进行客观分析，代表本公司对投资标的之理解，并作为本公司之投资决策依据及公司客户投资建议。本建议不对任何投资结果负责。 投资标的物 名称：上海SOHO东海广场 投资类型： ■物业 □股票/股权 □债券 □实物 □租赁权/使用权 项目概况： SOHO东海广场地处上海南京西路中央商务区中心位置，项目高217米，是上海摩天大厦之一，更是上海南京西路的地标性建筑。总建筑面积为80510平米，其中写字楼面积为67829平米，目前入驻的企业95%以上均为国外知名公司；1-2层为商业，建筑面积为3842平米。 SOHO东海广场坐落在上海南京西路中央商务区的中心地带。南京西路商圈是具有商业传统，商业规划一流的独特区位。多家五星级酒店和高端购物中心聚集于此，两条地铁线及延安高架桥近在咫尺，与上海恒隆广场上海嘉里中心步行之遥。 南京西路1486号高区38-57层建筑面积：1237.74平方米/层； 中区-37层建筑面积：1451.7平方米/层； 低区楼层：3-22层 标准层平面图 历史状况： 公开资料显示，东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手，其最早的东家为长江计算机集团，之后被上海安联投资发展公司接手，2003年10月，开开集团以7.38亿元的巨资接下东海广场，此后，该项目又由静安土地开发控股总公司接手，2005年，东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让，浙江绿城集团以13亿元的价格夺标；一年后，摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场，其时，该项目的成交单价（即使不算待建部分的成本）也已升至1.5万元。SOHO中国对其商业模式成功复制到上海充满信心,即吸引全国高端客户投资城市中心的商业物业，并进行统一推广，统一招租，统一管理使这些商业物业的价值最大化。 东海广场外观图  【执行概要】 1、地汇投资经过测算，估计此物业（标准层）的内在价值为9180万元，目前购买折价率为95%。 2、按目前之租金水平，若长期持有，该项目投资回报较低，总投资回报率为7.2%，IRR=4%，低于期望值，因此建议作短线投资。 3、通过市场分析，我们认为该物业未来具有较大的升值潜力，因而考虑在适当的时机转让。  1 市场分析（Marketing） 2 企业分析（Enterprise） 3 位置分析（Location） 4 标的物内在价值评估（Internality Value Evaluating） 5 投资回报分析（Investment Return）6 执行建议（Excute）  1、市场分析（Marketing） 　　受上半年整体市场回暖的刺激，从今年第三季度起，上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。　　据相关机构第三季度房地产市场报告，第三季度上海甲级办公楼平均租金为6.1元/平方米/天，环比下降了3.6%，但降速已经放缓。与此同时，租赁需求有明显的增长，净吸纳量接近14万平方米，与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。从空置率来看，由于陆家嘴三季度空置率都有明显下降，带动该区域整体空置率较二季度下降2个百分点。　　对比住宅市场价格的节节攀升，目前上海部分区域的写字楼与住宅售价倒挂明显，个别写字楼项目甚至传出打折消息。价格的 洼地，重启办公物业投资潮。　尽管住宅市场已出现强劲反弹，但写字楼复苏为时尚早。 2 企业分析（Enterprise） SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是中国房地产行业领袖，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。 在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑