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万科与PULTE HOMES ? 作为行业领跑者，当其他地产公司都还在谈如何融资、如何拿地，忙着“一亩三分地”的时候。万科已坐在田耕边上思索企业、行业的未来，探头去看美国的“天地”了。 Pulte Homes这个优秀的美国房地产开发商无意中闯入万科的视野，立即引起万科的极大关注。同样是上市公司，股权结构相似，最大股东持股比例17%，万科最大股东持股比例15%；在美国45个城市有业务发展，业务分散，也与万科相似；有在全美创造的53年不亏损纪录，这正是万科的目标。2003年，万科开始将Pulte Homes确立为其新标杆。 关于Pulte Homes Pulte Homes是美国的一家个人住宅开发建造公司。其规模已经横跨美国各州40个市场，通过其品牌Del Webb的推广，Pulte Homes已经成为美国社区首屈一指的住宅建造公司。 Pulte Homes已经建造了37万个独立住宅，被誉为“美国最好的住宅建造家”（Americas Best Builder），2002年被评为年度建造公司。公司主要提供为顾客“量身定制”的个性化服务以及通过其属下的抵押贷款服务公司为购房者提供的各种贷款产品服务，同时向投资者出售抵押贷款和其证券。Pulte Homes在美国的21个市场中，分别有17个排名第一。2003年9月，该公司被美国的NRS（National Reporting System）调查系统，根据71312名顾客提供的满意程度问卷，结合Pulte Homes品质实力等相关因素，综合评估为美国最好的住宅建造公司。Pulte Homes公司规模并不是最大的，现有职工11，000人，但是其出色的营销队伍，完善的顾客服务和高质量的建筑材料和工艺赢得了顾客最多的满意，而且这种满意程度使得众多顾客极力将该公司推荐给其它客户，很大程度上促进了Pulte Homes公司的迅速发展和扩张。公司目前已经在美国30个州建立了市场，并且还扩展到了墨西哥、波多黎各和阿根廷的海外市场。 要了解一个公司，首先我们就要了解它的发展和背景，这是一家有着50多年历史，逐渐确立以住宅开发为主的老店。 50年代：创建Pulte Homes公司 1956年, Pulte Homes公司成立，其主要产品是大型定制的住宅和底特律郊区的一些商业建筑。50年代末，Pulte Homes决定以住宅为主打产品，并且开办了分公司。 60年代：继续迈步前进 经过几次在建筑设计和施工技术上的尝试和创新，Pulte Homes终于成为了住宅设计方面的行业领头人。 为了同竞争对手区别，Pulte Homes开始在社区中建造模型住宅。 Pulte Homes以公司名义在1969年上市，发行普通股20万股。 70年代：新的发展计划 尽管受到通货膨胀的打击，公司仍旧将注意力集中在中低价值住宅的优质开发过程中，并获得了发展，并将业务扩展到10个主要市场，包括中美洲的波多黎各。 对于公司的客户始终保持诚信和优质的服务：开启了家庭住宅保修服务业务，以保证材料和建筑的质量。 进一步了解客户的需求，并将ICM抵押公司吞并，即今天的Pulte抵押贷款公司，进一步完善管理住宅购置服务。 到1979年，Pulte Homes已经拥有1548名雇员，10年间增长了12倍之多。 80年代：增长的蓝图 Pulte质量领导体系建立（Pulte Quality Leadership (PQL)），使得承包商，雇员同工程的质量保证和客户的满意程度有机的挂钩。 伴随的客户服务程序的发展，Pulte Homes开始对购置住宅者进行关于如何有效维护其家庭住宅的教育活动。 ICM抵押公司开始针对利率的不稳定性建立起创新性的抵押贷款程序。 总资产从1981年的2.38亿跃升到1989年的4.33亿美元，上浮155％。 90年代：扩张 Pulte Homes将其营业范围过大到美国25个州，40个市场，还包括1996年的墨西哥。 90年代的主要任务是公司经营上的简化和优化，包括准确选定和购置优质地块；通过有效瞄准目标客户群，改进营销策略；降低住宅建造成本来吸引潜在增加的购房者。 1999年，全年住宅销售额达到29亿美元。 2000年的Pulte Homes以及未来 2000年，全年收入超过40亿美元。 2001年，Pulte Homes和Del Webb公司合并，组成了美国最大，利润最高的家用住宅建造开发商。 2002的75亿美元收入创造了新的记录，全世界完成的家庭住宅项目达3万6千栋。 这样看来，Pulte Homes可谓是一个青春焕发的百年老店，而万科则更像是一个处于发育期的青少年。今天，“青年”喊出了向这个“老人”学习的口号，其缘由究竟是什么呢？ 精髓一：卓越的客户服务 NRS的主