万科项目工程管理策划书编制指引.pdfVIP

明源地产研究院 万科项目工程管理策划书编制指引 明源地产研究院官方微信编辑整理 预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出 相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率， 提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程 管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖 工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、 通讯等）状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。 3.建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面 积、层高、层数）等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑 概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和 技术问题。 （2 ）岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 明源地产研究院 （3 ）项目部费用 项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的 项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部 门、配合部门的报送、审批、准许时间节点； 亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室 外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施 工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、 不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。 （1）开放示范区 考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便； 不影响市政管道接入、小区道路和管网布置； 项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。 （2 ）临时设施 临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管 网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除； 成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上； 上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。 （3 ）材料加工、运输 材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应考虑项目建 设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除； 塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶段运输量的 要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间 的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化； 明源地产研究院 砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量 靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运； 塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方 便、安全。 （4 ）临时道路、水电网络 考虑以永久道路的路基作为临时道路； 临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉； 临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分临 时水电网； 临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。 四、项目管理目标 1.进度计划管理目标 进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标； 标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。 2.质量管理目标 工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标； 客户满意度：客户质量满意度目标； 质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。 3.成