五星度假酒店项目可行性商业计划书.docVIP

目 录第一章 总 论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和范围 1.4 主要技术经济指标 1.5 施工进度计划第二章 市场调研及前景预测 2.1 产权式酒店的概念 2.2 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模 式情况分析第三章 项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 项目建设方案及规划设计定位 3.5 价格定位 3.6 入市姿态及推广时机定位 3.7 销售方式定位 3.8 物业管理定位第四章 营销策略 4.1 宣传主题概念 4.2 卖点整合 4.3 优惠措施 4.4 销售目标体系——整体推广思路 4.5 分阶段控制的公关效果 4.6 外发式宣传策略 4.7 销售进度目标 4.8 资金计划第五章 投资估算和资金筹措 5.1 投资估算 5.2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析 6.1 盈亏平衡分析 6.2 赢利预测 6.3 敏感性分析 6.4 社会效益分析第七章 结 论 第一章 总论1.1 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简称本项目。 本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区。犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 36°，与地中海、爱琴海、加勒比海、大西洋、太平洋一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市把海水浴场列入全市水质最优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸引力。烟台五星级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南端。 本项目建设用地东、南面临黄海；西南靠海水浴场；北临兴岛路，西面不远处为 18 洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。1.2 钅刻岢龅谋尘凹敖ㄉ璞匾?在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得越来越受到国内及国际的关注。与此同时，也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到旅游度假充满热情。 目前，仅有一家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐，至今还没有一家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场需求。 在此背景下，我们准备开发建设的五星级度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1.4 主要技术经济指标总占地面积：91779.05 平方米总建筑面积：37000 平方米可销售面积：22000 平方米，建筑密度：13.5容积率：0.4绿化率：601.5 施工进度计划1.5.1 2008 年 02 月 26 日破土动工1.5.2 2008 年 06 月 26 日结构达到正负零1.5.3 2008 年 12 月 26 日结构封顶1.5.4 2009 年 07 月 26 日交付使用 第二章 市场调研及前景预测2.1 产权式酒店的概念 产权式酒店由quot时权酒店quot（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织 2002 年报告，其增长率达到19.3。到 2003 年，已有 6.5 万个家庭在 81 个国家