乌鲁木齐格林威治城别墅及设计建议方案-胜天房产.docxVIP

乌鲁木齐格林威治城别墅设计建议方案（另附：2010年一季度中高端市场竞争态势分析及个案解析） 新疆胜天房地产营销策划部2010-4-22一、市场分析2009年乌鲁木齐别墅市场总价及对应面积情况项目名称面积（m2）总价(万元）主力总价 (万元)绿城·玫瑰园343518518-1240469856559969.146131240中航翡翠城419450517.5320.726717.34449海上明珠169.9356.8657-100244.4585.56280.79100.4空中花园180.298181雪莲山阳光别墅305.97120.46120柏美优品247.5794.0794百合公寓220193.6193.6 歌林小镇19798.2498-130263126.37分析：1、产品形态：主要为联排，其次是独栋和叠拼2、成交面积区间：170m2-300m2成为目前别墅市场主要销售面积区间3、成交价格：品质决定价格,玫瑰园独占熬头.经济别墅大量出现4、建筑风格：欧式风格引领市场,在售项目多为模仿,有形无神 2010年乌鲁木齐高端品牌各项目产品形态项目面积区间（㎡）产品形态绿城玫瑰园四期340-550独栋歌林和院210-360双拼、联排、独栋柏美优品二期260-400联排、双拼、独栋海上明珠二期214-248双拼、联排中航翡翠城二期180-280联排西隆名仕公馆二期263-315双拼、独栋欧洲花园二期370-455叠拼、联排垄上阳光176-359独栋、联排、叠拼、双拼雪莲山高尔夫三期200-550联排印象西班牙90-200叠拼、电梯公寓百合公寓230-395电梯公寓丁香花园90-130平层公寓、电梯公寓总结： 综合分析2009年别墅产品供应情况和2010年别墅产品供应情况，别墅市场产品形态可分为独栋、双拼、联排、叠拼、电梯公寓。通过调研分析可看出2010年别墅市场联排产品供应仍然位居首位，其次是双拼，而独栋产品则由09年的第二位下降到最后，叠拼、洋房产品市场激增。独栋产品减少一方面是受国家政策限制，独栋别墅用地不让审批。另一方面是因高端别墅需求量小且销售周期长，随人民生活水平和消费观念增涨中高端市场需求量旺盛。 预计2010年别墅市场产品联排供应量第一，其次分别是双拼、叠拼、电梯公寓、独栋。二、2010年乌市别墅供应量预计1、根据乌鲁木齐房产局数据显示，09年乌鲁木齐市别墅供应量为15.71万平方米。2、根据乌鲁木齐房产局数据显示，09年乌鲁木齐市别墅消化量为11.2万平方米。3、2010年别墅市场供应量根据09年库存量加上2010年市场供应量算出，其中包括海上明珠（20000m2）、柏美优品（41500m2）、中航翡翠城（24000m2）、歌林和院（77552m2）、垄上阳光（123011m2）、雪莲山高尔夫（ 30000m2）、一品兰山（40000㎡）、天一项目（32000㎡）、广汇雅山别墅项目（50000㎡）等的2010年的开发量，（只算总开发量的50%能在当年拿到预售）不计待开发的的荒山绿化项目。 2010年乌鲁木齐市场别墅供应量预估09年供应量 157100㎡09年预计消化量112000m209年预计库存量45100m2内容项目 2010年别墅供应量 海上明珠 20000m2柏美优品 41500m2中航翡翠城 24000m2歌林和院 77552m2垄上阳光 123011m2雪莲山高尔夫 30000m2一品兰山40000㎡天一项目 32000㎡广汇雅山别墅项目 50000㎡总计 438062㎡总结： 2010年乌鲁木齐别墅市场供应量高于09年3倍多，市场竞争尤为激烈，许多开发商都从开发低中端产品转型进行中高端物业开发，其中表现最明显的就是广汇，从09年开始御园公馆、汉唐天下等中高端项目的开发，到今年雅山近10万㎡的别墅项目，可以看出乌鲁木齐未来几年内，中高端物业尤其是别墅产品将进入一个全方位竞争的时代。三、格林威治城别墅项目设计建议方案1、设计原则：第一：别墅户型种类不可过多，原则不得超过六种户型，否则会造成别墅户型过多，可控性降低，增加施工难度，加长销售周期。第二：联排别墅设计时需注意其朝向及间距，朝向和间距的价值体现在其第三：关于别墅户型在设计时，应当遵循的几个原则 （1）主卧区需要足够的空间和较好的朝向 （2）提出次主卧区的概念范围控制在4.5*4.9米 （3）卧室层次的划分应遵循：老人方便、孩子独立的原则第四：在活动区域应当遵循 厨房+餐厅+客厅+家庭室 打造融合温馨的家庭氛围。第五：户型面积配置建议：独栋的三种面积区间：类型一：260㎡—290㎡ 类型二：290㎡—330㎡ 类型三：400㎡及