科伦项目9.23.ppt

王家桥片区科伦项目 暨昆明泛亚科技新城2号地块 商业定位及营销定位报告 一、项目概况篇 视觉系统（项目区位） 味觉系统（基础数据） 触觉系统（配套设施） 嗅觉系统（周边商业） 神经系统（片区规划） 听觉系统（开发背景） 项目区位 项目位于昆明西北部，五华区高新开发区（昆明泛亚科技新城）内，二环以外，三环以内。 项目区位 项目占地84.76亩，属于金融商业用地地块呈梯形，北侧短，南侧长,位于昆明泛亚科技新城核心腹地位置。 项目区位 项目北临筇王路，南至规划路，东到五华一号路，西接科普路。 基础数据 地块条件良好，项目产业定位为医药企业总部基地。 配套设施（市政配套） 目前项目周边的配套上不完善，但是在政府对该区的规划中项目周边的配套设施非常集中，其中学校、医院、体育设施和政府办公事业单位与项目的距离非常近，商业氛围前景看好。 本案 配套设施（市政交通） 本案 项目紧邻一条城市主干道（筇王路）和两条城市次干道（科普路和五华一号路）以及一条城市支干道，目前项目周边的路网道路全部建成通车； 项目距离地铁四号线约500米，与地铁站点距离约一公里； 项目距西北三环的最近距离约2公里； 项目距离二环路最近距离3公里。 配套设施（市政绿化） 科技新城作为高新区的又一重点规划区域，该片区的绿化园林投入非常巨大 园博园规模最大，占地200亩，现已建成，其他的小型公园规模基本在20-100亩。 新城的道路绿化都按较高要求建设，目前的已建成的道路两旁都有绿化带和行道树。 本案 周边商业 在政府的规划中，我项目为该图中的二号地块。目前标注出来的13块土地基本上都是拆迁和征地结束的熟地。 由于拆迁和征地刚刚结束，昆明泛亚科技新城也刚刚挂牌不久。目前项目周边尚未形成任何形式的商业，但是根据政府规划，我项目北侧的筇王路和西侧的五华一号路将成为金融和商业的核心区域。 片区规划 科技新城的总体规划以科技研发产业、生活居住和商业金融服务为三大核心。注重生活、生产和生产相互结合。 项目所在区域位于筇王路与五华1号路交汇处的金融商业核心区域，向南紧邻高密度社区集中的居住区，向北辐射产业集中的产业区，周边是商业氛围良好的商业核心区。 本案 片区规划 项目对面筇王路以北的四个地块同样是商业金融用地，而项目南侧为700多亩的规划中的高密度住宅社区。 从该区域的土地供应和开发强度来计算，未来五年该区域的商业金融面积约为200万方，纯商业面积约为80万方以上。 整个片区未来五年的规划居住面积将会超过800万方，人口预计将会将超过50万。 本案 片区规划 2011年2月13日，五华区正式启动西北片区路网建设和一期回迁安置房建设工作，标志着五华区推进全域城镇化工作和昆明泛亚科技新城建设进入了一个新的阶段。2011年招商引资项目推介会，五华区分别与四川科伦集团、普洱市国有资产经营有限责任公司、云南翔驰投资有限公司、深圳市中恒泰控股集团有限公司、中国天瑞控股有限公司签约，投资项目总额拟达239亿元。今后，这五家企业将分别在泛亚科技新城打造泛亚医药商贸财富中心、普洱茶文化科技中心、昆明（国际）汽车科技·劳伦斯奔驰展示体验中心及劳伦斯奔驰西南总部大楼、昆明泛亚科技新区城市综合体、天瑞文化创意产业园。 开发背景 四川科伦集团：作为全球最大的输液专业制造商，科伦产品在国内总体市场占有率超过了20%，是中国输液行业品种和包装形式最为完备的医药制造企业。科伦药业的子(分)公司分布于全国11个省区，2008年科伦药业预计销售收入超过27亿元、利税超过5亿元人民币。 中原实业集团：是一家以房地产开放、绿色产业为主，涉及房地产销售代理、商业运营、物业管理、施工建设及装饰装修房地产全产业链的多元化集团公司。公司开发项目分布在昆明、曲靖和景洪等地，2010年实现产值15亿元。 二、项目分析篇 视觉感受（区位价值分析） 味觉感受（基础数据分析） 触觉感受（周边配套设施分析） 嗅觉感受（周边商业分析） 听觉感受（开发前景分析） 第六感感受（区域规划分析） 区位价值分析 优势：位于新区核心商业中心，四面临路，周边基本为商业项目 劣势：项目周边没有任何成熟商业，招商难度大 机遇：项目依托科伦集团，打造云南的医药总部大厦，具有招商引资等优惠条件，同时强大的企业号召力和开发实力为项目的开发和运营奠定良好的基础。 挑战：周边接近200万方的商业开发量，将会引起巨大的区域内竞争。 基础数据分析 项目的开发量适中（约22万方），土地成本也适中（楼面地价控制在2000元/平米内）。 通过招拍挂形式获得的熟地，避免了拆迁等不确定性因素。 土地限制性条件较少，没有限高和低密度等限制性土地条件，便于后期开发中规划设计。 周边配套设施分析 目前师大附中五华实验中学已经开始进入施工阶段，对于整个片区的物业有较大的提升作用。 整个新区的整