美国房地产公司标杆研究.ppt

里根与布什时代 ：通过税收优惠调节住房消费 克林顿时代：减轻联邦政府负担，接力棒传给地方政府 政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用 2、美国房地产金融的三次创新为房地产行业的发展起到了积极的推动作用 第一次金融变革前——购房者和放款机构环节出问题 美国房地产金融第一次革命：抵押贷款的灵活性和贷款担保，提高了消费者的支付能力 第一次金融变革后：增加了消费者的可支配收入 第二次金融创新：抵押贷款的证券化提高了金融机构的灵活性和抗风险能力，同时吸纳了证券市场资金 美国房地产金融市场上参与各方 美国房地产金融二次革命的结果 第三次变革：信息技术提高信息对称性和速度，降低了房地产金融的交易成本 抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的繁荣 3、美国房地产大公司的土地战略 4、房地产行业的产业链在发生着变革 美国房地产产业链——市场调研和客户定位 美国房地产产业链——土地获取 以批量住宅为例的作业链分解---土地获取 美国房地产产业链——人力物料 美国房地产产业链——预生产 美国房地产产业链——生产建造 以批量住宅为例的作业链分解---现场建造 美国房地产产业链——市场推广 美国房地产产业链——销售过程 美国房地产产业链——售后服务 市场调研与住宅设计---价值发现和产生的基础 市场调研与产品设计虽然在整个企业运作过程中是成本中心，但却是价值发现与产生的基础。 调查消费者需求是发现价值的过程，这是衔接消费者潜在需求与企业生产能力之间的桥梁；而住宅设计能力则是将这种需求用实物表达出来的手段。 地产开发企业价值链-企业竞争优势的来源 房地产公司需要在价值链上寻找跨地域经营的解决方案 Pulte Homes在价值链上关注前端设计和建造部分 Lennar关注的是土地获取和营销服务阶段 Centex关注的是原材料和房屋建造 Horton公司业务专注于设计、质量和售后服务的控制实现快速的行动。建筑和生产主要通过外包的形式完成。 5、工业化住宅的发展历程 美国住宅工厂化生产的分类和定义 住宅的工厂化生产（factory-built)分为两大类： 预制化生产住宅（prefabricated home)：在异地生产房屋预制件，在永久性地基上组装房屋。 模块化房屋（modular homes)：在工厂生产房屋的模块构件，然后在建房地组装。必须符合当地的相关法规。 嵌板式房屋（panelized homes)：在工厂生产房屋的各个板面和房顶，然后在建房地组装。 预制房屋（pre-cut homes):在工厂按照设计好的规格进行组件的制作，然后在建房地组装。必须符合当地的相关法规。 活动房屋(manufactured home/mobile home)：通常安装在一个永久性的金属底盘上，可以移动，也可以安装在固定地基上。统一使用美国联邦规定的标准加以规范，在工厂化住宅生产中也只有此类产品有全国统一标准(HUD-code)。 工业化住宅的形式举例 广泛的社会需求是工业化住宅存在的基础 工业化住宅的产业链 工业化住宅的优势来自于加工过程中的成本优势 低收入人群是工业化住宅的主要购买者 93-99年，工业化住宅销售套数占全国业主购房（用于自己居住而购买，与购房出租相对应）总量的1/6 ，在一些细分市场，这个比例更高。 在全国范围内工业化住宅分布特点如下：南方55%、西部19%、中西部18%、东北部9%（这些区域的共同特点是 ：低收入家庭、移民和退休人员比例大）。 在低收入人群的购房者中，23%来自于工业化住宅，南部地区这一比例超过30%，郊区高达35% ；在南部的农村地区的特别低收入的家庭，有63%的家庭购买这种住宅； 工业化住宅的购买者年龄分布呈现向两端分布的态势：与现场修建的住宅购买者相比：年轻的人群比现场修建住宅购买者更年轻，年长的更年长。 工业化住宅产品的市场表现 土地使用限制：由于社会的偏见（对低收入家庭等），工业化住宅（或住宅小区）十分难在城市里或市郊较好的位置建造。 产品质量、设计不断提高：由于住宅越来越大，对住宅的质量和设计提出更高的要求。1990年对HUD的修订，对工业性住宅的抗风性、通风性和节能性提出更高的要求。 土地占有和增值：对于在自有土地上修建的工业性住宅，其产品的增值速度与现场修建的住宅具有相近的增值速度。 比较优势：对低收入家庭，通过租用土地而自己拥有一套工业化住宅与租住一套公寓相比，前者是明智的选择。（可以花同样多的钱拥有更大的居住空间和草地） 工厂化生产住宅的市场状况 在日本和瑞典，新建的单户住宅中，75%-80%是工业化生产的房屋。 在瑞士，该数字是16%。 美国的工厂化生产住宅占市场总量由97年的20%增加至01年的31%。 而活动房屋的消费从98年的最高峰—占总开工数的23%，373,000套，下降至01年的10%，1