合肥房地产新政解析.ppt

中国领先的房地产综合服务商 合肥新景祥 业务发展中心2011.3 省六条及合肥限购新政简析 出台背景 Part. 1 省六条 Part. 2 限购令 Part. 3 小结 Part. 4 [新政出台背景] 2010年4.17新政执行到7月份，市场出现了局部回暖现象，为巩固调控成果，从紧的调控政策继续，主要从以下五个方面进行 保障房 收紧 资金 收紧 土地 加大保障房的建设和投入力度 清算土地增值税，严格企业税收、商品房预售资金监管等 严查企业囤地、炒地的行为，清理闲置土地 差别化信贷 首套房首付三成，二套房首付六成，贷款利率为基准利率的1.1倍 限购 本地限购、异地禁购 [新政出台背景] [新政出台背景] 2011年，中央政府面临着两个重要任务 防止通货膨胀、稳定物价 保民生、保稳定 继续加强房地产市场调控 新国八条要求各地3月底出台价格控制目标，适时出台限购政策 [两会的声音] 关键词： 1000万套保障房 地方政府问责制 限购 房产税 坚决遏制房价过快上涨势头 目标 [省六条] 数据来源：国家统计局 房价控制目标：3月底前，各市县公布今年新建住房价格控制目标 保障性住房：建设各类保障房43.13万套 住房用地供应监管：土地拍卖溢价50%需上报 住房限购：各市适时出台住房限购措施 住房信息系统建设：年内实现省市级联网 建立健全约谈问责机制：督促各市、县人民政府切实落实国家和省房地产市场调控政 内容 [省六条] 数据来源：国家统计局 政策细化，落实到底下县市，并将房价控制目标放在了首位 相比全省庞大的供需量，43.13万套的保障房对市场供需格局影响很小 土地拍卖溢价50%需上报，将有效控制地王的出现，从源头上防止房价过高 住房限购将大幅抑制投资炒房和再改型群体，市场需求量下降 加强市场监测，做到省、市、县三级个人住房信息系统联网，有力于政府的个人决策 约谈问责机制将有效防止房价过快上涨 解读 [省六条] 数据来源：国家统计局 政策关键是要看执行，省六条相当于安徽版的国八条，在保障房建设、土地溢价、住房限购等措施得到大力执行的情况下，会在一定程度上压制市场需求，影响市场供需格局，从而达到调控房价的目标 合肥属于三线城市，市场需求以刚需为主，相比一线城市，政策的影响力度要小，价格不会马上变动 整体来看，预计未来合肥市房地产也将出现量跌、价维稳的势头 影响分析 从信贷、限购、税收三大方面提升准入门槛、限制购房和增加交易成本，加大对购房需求端的抑制 新政主要内容：限二禁三（本市城区） 限购令对在本市城区范围内已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。 对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的外地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停向其售房。 对利用商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。 二手房转让中，营业税占“最大头”的一块。个人购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的住房对外销售的，免征营业税。 凡是取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部销售房源。 凡是已经备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。 合肥版限购令 新政出台 本次细则限购对象包括新房与二手房，限购涵盖面加宽； 影响最大的将是已经拥有二套及以上的住房（是否包含已经转手） 合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房； 二手房市场影响较大 11年1-2月上海商品住宅成交面积及价格走势 11年1-2月杭州商品住宅成交面积及价格走势 万平米 万平米 元/平米 元/平米 11年1-2月北京商品住宅成交面积及价格走势 11年1-2月深圳商品住宅成交面积及价格走势 万平米 万平米 元/平米 受传统春节及限购政策双重影响，成交量明显下滑，但价格上升，市场出现量跌价升的现象 目前执行限购的主要城市是北京、上海、深圳、重庆、杭州，我们选择这几个城市作为主要分析对象 从北京、深圳、上海、杭州的表现可以看出，限购实行，以来整体表现为量跌价升 市场表现 市场表现 10年4-11年2月商品住宅成交走势 1月17日-3月13日合肥市住宅周成交量价 传统春节影响 滨湖区集资房拉升 本周由于经适房备案量逐渐退出，对商品住宅影响消失，成交量价逐渐回归正常轨迹。 若除去