次顺位抵押贷款.PPTVIP

住宅權益貸款 (Home Equity Loan) 簡介 住宅抵押貸款 (Mortgage Loan) 購屋﹑裝修﹑改建住宅 住宅權益貸款(Home Equity Loan) 次順位抵押貸款(Second-Lien Mortgage) - 屋主以已經抵押的房子，再度向銀行抵押貸款，最早是運用在房屋修繕之途 (第二順位的貸款) 以住宅為抵押的貸款，貸款可以用來買車﹑醫療﹑休假等多種用途。 可多貸得房子已建立的權益部份 承貸第一順位抵押貸款之後累積的還本 簡介 興起之原因 1970年代後，美國房價大漲，金融機構願放款給信用差的借款人，此借貸市場稱作BC借貸市場 (只信評等級為B或C級) 1986年，稅務改革法案(Tax Reform Act, TRA)幾乎取消了所有非房貸型貸款利息的稅賦減免，使得其他貸款轉往住宅權益貸款 不動產之抵押品品質最好，所以借到的利率低於一般消費者貸款與信用卡貸款 =借款人有抵稅與低利率之好處 美國住宅權益貸款證券化市場 住宅權益貸款證券化市場快速成長 原因：對創始機構而言 住宅權益貸款風險高於住宅抵押貸款，創始機構真實出售給特殊目的公司，利用信用加強機制可發行更高信用等級的證券商品 早期以私募為主=流動性差；現今證券以公開發行居多=流動性較高且交易成本較低 創始機構承作住宅權益貸款會面臨資產負債現金流量無法配合之風險，透過證券化可將風險移轉給第三者，提高資金運用效率以及資產報酬率 住宅權益貸款之特性(補) 對抵押房屋之求償地位次於第一順位抵押貸款 當權益建立越多，則貸款價值比下降，符合可申請住宅權益貸款 利率下跌時，除了借新還舊之外，也可考慮住宅權益貸款，通常住宅權益貸款手續費全免 23%用來修繕，40%用來債務合併，13%無特殊目的，24%用來購車、教育費用、經商的開支或投資、較大宗的採購 有金融機構提供125%的貸款價值比，來促銷住宅權益貸款 住宅權益貸款之特色 (方式) 循環信用額度型 (Home-Equity Lines of Credit; HELOCs) 給於貸款者一信用額度，屋主可在獲得該貸款後，在循環期間(通常為10年)與信用額度內，隨時支用與償還其額度，在循環期內只需支付利息 但循環期滿，進入還本期後就不能再使用信用額度，同時必須開始攤還本金 計價利率大多為浮動利率，以某個指標利率為基準 定額定期型 (Home-Equity Loans) 如同住宅抵押貸款，有特定的起始本金額度，其利率多為固定利率 借款期間固定，並分期攤還 循環信用型住宅權益貸款證券化 以循環性信託處理 整個信託發行兩種證券分別代表投資人權益與出售人權益 出售人權益由出售人保留，其權益額度為資產群組餘額與投資人投資額之間的差異 循環信用型住宅權益貸款證券化的付款期間 (補) 與信用卡債權證券化很相似 循環期或融資期 在此期間內，貸款群組所收到的本金並不歸還投資人 由於沒有還本，投資人的投資餘額不遞減 管理還本期 在此期間內，投資人同時收到還本與利息 借款人還本不再購買新債權，而是用來還本，若此時借款人不但沒有還本，反而還增加支用額度，則投資人暫時無法收到本金 快速還本期 不再收購新債權，儘快歸還其貸款群組所收到的本金給投資人，以清償債券 定額定期型住宅權益貸款證券化(補) 可發行單組或多組債券 不同類型之貸款，發行不同組別之債券；所有債券群組由同一個信託發行，各組債券間有交叉擔保發行多組債券的證券化 經常以不同性質的貸款為共同抵押品，其中貸款包括固定利率、浮動利率貸款及住宅修繕貸款，做成同一個證券化的案子 住宅權益貸款證券化信用加強(補) 住宅權益貸款風險較一般房貸高，卻又無如信用卡應 收帳款的高利率保障 超額擔保 反應資產群組高於債券餘額的部分 通常證券化當局會設立一個目標超額擔保率，尚未達到目標超額擔保率時，貸款群組會收到超額利差 即用於償還債券，提升超額擔保率 若超額擔保率= 目標超額擔保率= 超額利差用於支付殘值組本金 債券保險(外部法) 成本較高 很常使用，與其他證券化不同之處 住宅權益貸款證券化信用加強(補) 利差帳戶 如果超額利差為正，放到超額利差帳戶作為以後的損失補償 維持足夠的超額利差：超額利差帳戶中累積到一定金額後，才將利差分配到所有投資人 優先/次順位分組 住宅權益貸款證券化之優點 創始機構 提升資產負債表能力 將固定利率住宅權益貸款出售可免除利率波動風險 資金運用更有效率 證券化後，創始機構可立即回收資金再重新貸款給新客戶=資金運用效率、成本降低 提升授信嚴謹度 證券化過程需花費更高成本 (信評、信用加強機制等) ，使得創始機構會針對信評差的借款人要求較高的貸款利率以降低成本 住宅權益貸款證券化之優點 控制財務槓桿 透過證券化可不再對外舉債便可籌得資金=可降低財務槓桿以減低營運風險