年最新马鞍山金福花园整合营销推广方案培训.ppt

属性 诠释 区位属性 马鞍山印山板块，东湖路与慈湖河路交叉口 与城市联系紧密，系城市发展主流方向 10分钟城市生活圈、居住氛围渐而成熟 可以吸引大市区置业人口 集聚学校、超市、银行、公园 完善基础生活、教育配套 、休闲配套 项目属性 项目总建筑面积29.17万方 幼儿园、规模配套、休闲广场 大规模宜居社区 项目增值的手段之一 紧邻城市主干九华山路 可达性好、交通便捷 周边以保障房社区为主，整体形象一般 随着区块规划发展，区域形象会有效改善 产品属性 高层80-90㎡两房与90-110 ㎡三房型 主抓刚性需求市场、拓展改善型需求产品发展策略 户型设计紧凑实用、赠送面积多 户型精致、产品附加值高 本体解析 央企作品·城南30万方品质住区 高层刚需产品、户型紧凑实用、附加值高 Analyze System 项目 本体解析 竞争 大势研究 项目发展 定位及策略 宏观市场 整体市场 竞争市场 项目 营销目标 报告体系 区域认知 项目属性 产品属性 项目目标下 策略推广 宏观市场 整体市场呈以价换量市场趋势，价格筑底逐渐形成，复苏迹象明显 市场环境 从成交量来看：2012年马鞍山前三季度商品房住宅成交量7193套，且逐月成交量呈上行趋势，复苏迹象明显； 从成交均价看：2012年马鞍山前三季度整体市场价格呈振荡下行态势，并于7月企稳回升，市场价格步入筑底阶段； 价跌量升 量价齐跌 量价企稳 宏观市场 开发商“加速回现、以价换量”操作思路是促成市场企稳回升主因 市场环境 汇东上城 旺势均价6900元/㎡ 淡市均价5950元/㎡ ↓950元/㎡ 银河湾 旺势均价6600元/㎡ 淡市均价5800元/㎡ ↓800元/㎡ 海外海名仕苑 旺势均价6400元/㎡ 淡市均价5900元/㎡ ↓500元/㎡ 伟星蓝山 旺势均价6000元/㎡ 淡市均价5200元/㎡ ↓800元/㎡ 2010年10月至今银行利率变化情况 注：2012年6月全国经济数据 经济 环境 上半年PPI同比降5.9% 6月全国房地产开发景气指数比上月回落0.19点 上半年39个大类行业中19个行业利润下降 我国GDP增速三年来首次跌破8% 6月制造业PMI续跌至50.2% 宏观市场 经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务； 贷款利率连续下调利好作用下，部分刚性需求释放是副因 市场环境 数据上调时间 存款基准利率 贷款基准利率 调整前 调整后 调整幅度 调整前 调整后 调整幅度 2012年07月06日 3.25% 3.00% -0.25% 6.31% 6.00% -0.31% 2012年06月08日 3.50% 3.25% -0.25% 6.56% 6.31% -0.25% 2011年07月07日 3.25% 3.50% 0.25% 6.31% 6.56% 0.25% 2011年04月06日 3.00% 3.25% 0.25% 6.06% 6.31% 0.25% 2011年02月09日 2.75% 3.00% 0.25% 5.81% 6.06% 0.25% 12月9日：中共中央政治局分析研究明年经济提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 2月9日芜湖市政府出台的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，3天叫停 。 6月5日，住建部表示，坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。 宏观市场 近期限贷、限购、税费等方面政策导向将不动摇，力度不放松 虽然中央坚持调控不动摇，但支持刚需置业的方向不会改变 形势研判 近期全国大部分城市（北京、上海、广州、杭州等）首套房贷利率优惠，由基准利的1.2回归至基准的0.95-0.85倍。 宏观市场 限贷+限购仍是市场宏观调控主线，市场将延续现有走势，并缓慢上行主要表现为市场价格筑底并形成有效支撑，成交量将平稳上升 形势研判 2007年 2008年 2009年 2011年 2010年 政策平稳过渡 政策先紧后松 政策先松后紧 政策持续收紧 二套房信贷政策 明确二套标准 打击炒房炒地 税费利好 国四条 取消优惠政策 国十一条 强化信贷政策 417新政 严格差别化利率 929新政 强化落实税费信贷政策 新国八条 严格限购差别信贷 图：历年政策走势 2012年 三季度后 缓慢回暖 政策缓慢放松 研究07年至今的房产政策走向，我们发现现阶段房地产市场发展带有明显周期性。市场周期由政策主导； 从政策执行力度来看，在限购+限贷双重杀伤力的持续影响下，房地产市场政策或将缓慢放松，但限购限贷并不会改变； 市场将延续上半年走势，成交量平稳上升，价格筑底并形成有效支撑； 开发策略建议：现金流大于利润 产品策略提示：项目的安全性应为第一，不应再单纯追求利润 深度，要确保产品的可销，现金流为王。