房地产所得税政策.docVIP

如何着手开展房地产企业的实地核查工作。①要通过前期的案头分析，对企业的财务指标进行年度间的纵向比对和同行业间的横向比对，力争不放过任何一个疑点，确立企业有待核实的涉税异常问题；②在核查期间通过内查外调的方法对涉税异常问题进行了一一的核实、排查。 体会：一是“听”，就是听企业有关人员的情况介绍，主要是开发情况的介绍，如分几期开发、拿地面积、金额，产品业态、公共配套等等，核查开始有个对核查对象的基本印象。二是“看”，除了企业的纳税申报资料、财务报表、审计、汇缴资料要企业准备外，重点要查看房地产企业的几证：土地使用权证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证建工程施工许可证，商品房预售证图纸规划总平面图图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围控制性详细规划本规划地段的要求容积率、绿地率《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》测报告主要技术经济指标总用地面积；总建筑面积；住宅建筑总面积；容积率、建筑密度；绿地率工程量及投资估算。）2010年1月下发的企业所得税年度纳税申报网上申报业务需求（2009版）的填写要求：房地产企业涉及预售收入作为三项费用调整基数的应填入《收入明细表》（附表一（1））“视同销售收入”项下的第十六行“其他视同销售收入”，填报口径=房地产企业销售未完工产品收入－会计上预售转销售收入（可以为负数），“会计上预售转销售收入”仅指新税法下确认预售收入，且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费等基数的预售收入，否则应在附表三第52行填列。 省局10年度所得税汇缴政策明确： 房地产企业销售未完工开发产品的销售收入可以作为广告费等的计提基数，企业是否可以选择在会计确认销售收入的时点作为广告费等的计提基数？ 按照国税发[2009]31号的规定，销售未完工开发产品取得的收入直接是税法上的应税收入，即作为广告费等计提基数。而不能由企业自行选择按税法或者按会计确认的收入作为三项费用的计提基数。 二、开发产品成本归集、核算问题： 对房地产企业成本与费用的核查是实际工作中精力投入最大的，也是房企最可能存在纳税问题的地方。 开发业务——“为盖房子服务的做开发产品成本”，经营业务——“为卖房子服务的做销售费用” （31号文中，对项目营销设施建造费是放在开发间接费中的，属于开发产品计税成本）。房企的全称叫房地产开发经营业务企业， 1、取得地方政府的土地返还款等不确认收入或者土地成本不实的问题 ①有些房地产企业在支付土地出让金之后一段时间，又从政府有关部门获得土地返还款，但政府部门往往是将土地返还款支付给房地产企业的母公司或其他关联企业，不在房地产企业账面反映，不确认收入的实现。对土地返还款应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。②另有一些房地产企业获取土地时，取得的土地出让票据上的金额大于其实际支付的金额，虚增了土地成本。对此应调整减少计入开发成本的土地成本。 实际工作中要做到：1、需要核对国土部门开具的土地买家或出让金票据上金额与账载金额和付款往来金额核对。2、尽量了解周边企业开发项目的拿地成本。3、及时与国土、财政联系，力争取得第三方可靠信息。（而上述两种问题的存在，由于涉及政府诸多部门，税务部门没有足够的信息和手段，在实际征管过程中确实难以发现和解决。） 2、甲供材问题（可能会造成建安成本的重复列支问题） 房地产开发企业在商品房开发建设过程中广泛存在“甲供材料”现象。所谓“甲供材料”，是指施工合同中的甲方（即建设单位）自行采购材料提供给乙方（即施工单位）用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种方式提供的工程用材料。由建设单位提供“甲供材料”，可以有效避免施工单位在材料采购过程中吃差价的行为，降低工程成本，保证材料和工程质量。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，当然施工合同里对于甲供材料有详细的清单。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条 纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 以一项合同总价为1000万元的施工合同为例，其中包括甲供材料600万元。假设此工程最终审计结果合同约定一致，建设单位实际向施工单位支付工程款400万元，向材料供应商支付货款600万元。因此，施工单位虽然只收到400万元工程款，但必须按照1000万元的营业额缴纳建筑安装类营业税。建筑清算表应提供正式的出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证明、出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等。” 【单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。】 6、人防、车位的会计及税务处理（利用地下基础设施形成