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1、连云港市当前房地产市场分析 1.1 当前市场表现 总结连云港市房地产业2005年--2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点： A. 地产大鳄争相进军连云港市场。 国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。 B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。 改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。 C. 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。 目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。 D. 房地产市场正步入品牌时代 以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。 与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。 E. 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后 处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。 市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。 上海领秀认为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售项目属无效产品供应之类。 1.2 供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、成交情况） A. 整体供需分析 据上海领秀营销管理咨询有限公司市场研究院调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房超过400万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。 而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万—125万平米/年的水平，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当部分购房者持币观望心态浓厚，销售压力较大。 值得注意的是，尽管投资量和商品房施工面积相比去年同期都有不同程度的上升，但年上半年的商品房竣工量和年同期相比，却下降了45．2％，只竣工了19．91万平方米。商品房供求关系仍然表现为供略小于求。1.3 区域市场分析（销售价格、各片区市场等） A 商品房销售价格分析 销售均价 元 2003年 1675 2004年 2056 2005年年中 2495  2003年、2004年、2005年6月销售均价对照图，可以看出，2004年较2003年同比价格增长22.70%，增长幅度较大，而2005年6月，销售均价达到2495元/平米，在全国宏观调控大背景下，连云港房地产市场依然保持着强劲的增长势头。 1.4 典型个案分析 1、久和国际新城 项目概况：位于新港城大道，开发区管委会附近，总占地面积约862亩，总建筑面积约平方米，其中住宅面积平方米，商业面积约20万平方米，为连云港最大房地产开发项目。小区容积率为1.33，绿化率为40.5％，未来共有约近4000户在此居住生活。  户外广告举例： 定位分析 国际生活第一城 倡导国际人居标准的东部首席中央高尚居住社区 规划分析——亮点及不足： 1、以五羊路、中华路为轴线，以交汇点为核心向外发散，四期自然分区，围合着中央景观区、休闲区及配套设施。 2、建筑规划、景观设计、配套设施紧紧围绕着“菁英城、生活城、人文城、运动城、艺术城、健康城、时尚城、财富城”8大主题，环环相扣。 3、四期又分别有各自的亮点:柏林公园、威尼斯广场、维多利亚花园、国际教育园区、三叠泳池等。 4、号称国际气息浓厚，配套完善，无愧于到目前为止港城国际生活第一城的定位。 5、建筑规划、景观设计非知名机构，所谓国际化更多体现在命名中，而非真才实料。 营销推广分析 1、借政策导向之势，抓住了连云港东部城区大开发的机遇，获得了政府官员的首肯与消费者的认同。 2、气势磅礴，大有王者之气，次气势对于连云港的消费者有较大震撼。 3、发展商为南京市江宁区开发商，从未跻身于一流开发商之列，此项目也未同一流策划机构合作，故项目推广手法比较一般，鲜见创新手法。 4、一期700套已销售一空，二期推出500套基本认购完毕，售价亦由2500元/平米攀升到2800－3000元/平米，但其买家90％以上为连云区购房者，未来对于凯捷利地产项目不构成真正威胁。 2、新港国际 项目概况： 售楼地址：新浦区解放中路125号；总建筑面积：80万㎡，一期总面积4万㎡；销售均价：多层2250元/㎡。 定位及规划分析 港城中央80万㎡滨水现代城 1、强调项目占据城市的景观核心、交通核心、生活核心。 2、六大生活系统是其卖点； 3、除了塞纳左岸、格林春晓两个案名及香港知名物业管理公司体现了项目所谓的国际化外，未见项目任何国际化特征所在； 4、建筑规划、景观设计