房企借营改增“涅槃”为时尚早.docx

[摘要] 全面实施营改增试点施行后，中国有望同140个已全面实施增值税的国家实现税制接轨。时代周报记者伍谷戈发自上海3月18日，在看完国务院常务会议发布的“营改增”通知后，中国金茂的中层人士张凯（化名）舒了一口气。通知给出了明确的时间表，自2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，其中，建筑业和房地产业税率最终落定在11%，金融业和生活服务业则适用6%税率。这是“十二五”规划未完成的“尾巴”。今年以来，“营改增”再度高频率地出现在国务院总理李克强、财政部部长楼继伟和国税总局局长王军等的讲话之中。中央给出的政策基调是“确保所有行业税负只减不增”。高层传达的信息表明，“营改增”一役是“军令状”，今年必须完成。“不管怎么样，总算盼来了。”张凯对时代周报记者说。他所在的公司在此之前曾作为房地产行业代表单位，参与了财政部关于营改增政策咨询会议。在去年更早的时候，内部已经将其作为重要事件进行营改增预案的制定，“至少不至于太手忙脚乱。不过依旧不是件轻松的事情”。据时代周报记者了解，“营改增”本用心良苦，但在巨变面前，市场上仍然对减税存在疑问。房企借助“营改增”实现“凤凰涅槃”为时尚早，在消化政策细则的同时，更多的是期盼后期文件的尽快出台。此外，过渡期土地使用税和土地增值税去留问题、地方税收体系建设问题以及对于未完工工程和未开发完的房地产楼盘处置等都有待被更进一步解决。财务体系遇变事实上，全面实施营改增试点施行后，中国有望同140个已全面实施增值税的国家实现税制接轨。不过，相比较而言，中国版本的“营改增”被认为最为复杂。在细则推出至全面实施的过渡期内，房企存在不少的挑战。根据时代周报记者目前了解的情况看，以中国金茂为代表的一部分房企已经在2015年就开始进行一些准备工作，而一部分房企尚在等待后续细则正式推出后作相应的调整。“营改增”后对财务体系带来的新要求，是不少房企提前准备的原因。目前，我国两大主体税种为营业税和增值税。“营改增”，即原来按照营业税征收改为按增值税征收，这将在一定程度上直接改变房企会计核算体系。据了解，营业税对营业额直接征税，核算模式相对简单。而增值税采用抵扣核算模式，需增加不少会计科目，账务处理难度明显加大。此外，税制改道后同步带来报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的新改变。“财务报表数据会因为核算方式而发生变化。”张凯分析表示，此前不少项目预增以11%为基准，没有考虑到进项部分的抵扣，而实行“营改增”后一些税项明确不能抵扣。张凯预测，因为“营改增”纳入了建筑行业和金融服务业，从而极大可能带来销售回款与支付价款的联动变化，“这对于不少房企来说，将倒逼他们对税务管控进行改进”。实际上，有不少房企已经从去年开始成立了单独的税务部门或者专案小组，开展包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟工作。就此，在今年3月的业绩发布会上，旭辉总裁林峰向时代周报记者在内的诸多媒体作了确认。目前，房企成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、融资成本三部分。其中，最大成本支出是地价和融资成本。而本次的“营改增”在“土地出让金能否进行抵扣上”给予了一剂强心针。从发布的细则来看，并没有将土地出让金作为进项可抵扣处理，而是规定在销售额中可扣除向政府部门支付的土地出让金。事实上，如果用进项税抵扣的方式，企业在交土地出让金的时候需要先交增值税才能拿到专用发票，而政策规定销售收入可以在扣减土地出让金之后差额征收增值税。中国社科院财经战略研究院研究员张斌对外做了一个简单的说明：房地产开发商如果花1亿元买地，盖完房子卖出去3亿元，以2亿元来算销售额，这就解决了土地出让金没有发票不能抵扣的问题。税负上升的担忧现在市场依旧发酵着对于税负上涨的担忧。毕马威研究报告指出，由于实施营改增的时间非常紧迫，企业可能无法就许多已经签订的合同转嫁增值税，此外我国还不是“纯粹”的增值税体系且确实存在由企业承担税负的先例。因此，税负受到每个企业自身增值税管理能力或其与客户、供应商的商业谈判能力的影响。“若企业没有足够的进项税抵扣成本，或相关过渡政策力度不够，减负极有可能变成加负。”这是时代周报记者从市场对政策开发性解读中，得出的一个集中性的看法。目前不少房企在建安成本上有所担忧。普遍的观点认为，若建筑行业和房地产行业分开征税即形成建安链条封闭，则不会对房企成本带来太大的影响，反之则亦然。按照申银万国发布的研究报告，建筑企业税负的核心因素是可抵扣比例。在建筑企业平均15%的毛利率估算模型下，可抵扣比例需要大于56%才可以达到减税的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。在此前的测算中，建筑业被认为有税负上升的担忧，不无道理。按照新意见，建筑业营业税税率从原来的3%提高至11%，但当中占比较高的人工成本无法抵扣，砂石辅料无法取得增值税发票。这就导致商品混凝土进项抵