房市回暖之后一线城市存在收紧可能性.docx

在总体高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。而一线城市房价涨幅过高，政策收紧的可能性最大。从市场层面看，不同城市之间的分化仍然明显。一线城市市场的活跃性仍然较强，供不应求，而大部分二、三线城市，供应大于需求，去化周期较长。此外，房地产对于GDP的贡献率见顶回落，成为短期内中国投资下行的一个压力来源。从2015年四季度开始，中国房地产市场在多项政策的推动下呈现出逐步回暖的态势，一线城市和个别二线城市出现量价齐涨的格局。过去两个月，这种趋势开始放大，特别是在深圳、上海和北京，房市升温的速度在加快。那么，这一趋势形成的原因是什么？这一轮中国房地产市场的升温有何不同特点？房地产新政对一线城市房价间接起到一定刺激作用2016年出台的首付比例降低以及“2·19”税费优惠政策，均将一线城市排除在外，但这种宽松的市场信号，间接地对一线城市起到一定的鼓舞作用，具体表现为：一是客源的入市速度加快；二是业主对房价预期乐观。客源的入市速度加快。2016年第8周北京链家日均新增客源量较节前大幅上涨40%，供需比为1:5.2，与节前的1:4.7相比，供需矛盾进一步增加。2月19日三部委联合发文调整契税、营业税，主要针对非一线城市大户型改善需求。从根本上来看，因本次未涉及个税，契税、营业税的调整幅度有限，但是对盘活存量房市场将起到一定的作用，同时向市场传递了宽松的政策信号。尽管此次政策对一线城市的影响较小，但是客观评估看，仍对一线城市预期起到一定的鼓舞作用，需求加速入市非常明显。业主心理价位有所提升，议价空间不断收窄。从议价空间看，2016年2月份，北京中介成交案例议价空间为1.7%，较上月下滑0.3个百分点，达到2012年以来最低。2月份新增房源挂牌均价为41407元/平方米，较上月上涨0.5%，业主心理价位上升使得未来房价继续上升的概率进一步增大。当前市场需求的新特点与以往不同周期比较，本轮升温呈现出一些新的特点：首先，改善性需求增加，在一定时间内将成为房地产新增需求的主要力量。其一是居民自身需求的驱动。2000年-2015年中国出售的商品住宅面积约占城镇存量住宅面积的44%。也就是说，有5成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的改善愿望也很迫切。根据北京房地产市场近期的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点。其二是政策的支持。此轮房地产宽松政策的调整始于2014年下半年，为支持刚需以及改善型需求的合理释放，房地产政策持续加码，包括全面宽松的信贷政策、降低首付与首套认定标准的“9·30”、“3·30”新政，以及盘活存量的“5改2”营业税税费优惠，以及2016年的降低首付比例与“2·19”税费优惠政策等。当前第二套住房的首付比例为3成，为2010年限购以来最低。根据链家的统计，2015年北京二套房贷的平均利率也达到了13年以来最低，仅为6.3%，购房者还贷压力大为减轻。加上“单独二孩”政策的放开，也将催生一批改善性需求入市。其三是新房供应高端化带动改善性需求。以北京为例，2016年（1-2月）3居及以上的大户型成交占比65.7%，较2015年上涨8.6个百分点，较2009年上涨30个百分点，加上中国全面放开“单独二孩”政策，预计3居室及以上的改善性需求将进一步增加。其次，房地产政策推动一线城市投资需求抬头。房地产兼有投资与消费两重功能，在投资者预期房价会上涨、能获取投资收益时，投资需求会相应上升。而在当下，一线城市的房地产在过去的一年，表现出了其较高的保值与增值功能。根据中国国家统计局公布数据计算，一线城市2015年（3-12月）房价分别累计上涨：北京（11.6%），上海（21.6%），广州（10.2%），深圳（51.5%）。2016年1月份深圳的新房与二手房房价涨幅分别为4.1%与5.7%，二手房的涨幅更高，已明显超过2013年。同时，2016年与往年不同的是，以往房价高涨的年份均会频出收缩性政策，而在目前政策宽松下，一线城市的房价上涨目前还没有受到相关政策的抑制，从而更加促使了一线城市中房地产投资需求的抬头。下一阶段的趋势观察政策层面：大环境宽松，一线城市存在收紧可能性。在总体高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。如果近期出台的降低首付比、契税、营业税优惠政策效果不明显，市场预期其他相关房产优惠政策还会继续出台，比如个税的调整尚未涉及、个人房贷利息抵个税、营业税与契税政策仍有可调空间（比如由满2年改为满1年）等等。但是由于三、四线城市本身的产业与资源问题，以及当前的人流向中心城市集中的趋势，很难在短期内成功实现去库存，至少需要1-2年，甚至更长，因此，面向整个全国的相对宽松的房产政策持续时间或将较长。而一线城市房价涨幅过高，尤其春节假期后，涨幅明显较年前升高。深圳、上海等地房价跳涨，政策收紧的