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购房方案探讨 ? ? ? ? ? ? ? 组号： 第 04 组 姓名： 学号 7023107008 张瑊 学号 7023107046 林智清 学号 7023107010 徐森林 学校： 南昌大学科学技术学院 注意：07级高班的同学请在你名字后面注上“07级高班”。 ? 摘要： ?本文是关于购房优化设计问题，即在以下给出的三种购房方式中，确定最佳的购房方案： （1）首付15万元，其余可办银行按揭。 （2）现房价不稳，同时目前股市看涨，推迟买房，先把购房的15万元去买股票，等股票赚了钱再去买房子。 （3）现在某银行又一种理财产品，除有2.1%保息之外，还有分红。若运气好，又10%以上的利率。 根据题意，建立了三个数学模型。 模型一：利用银行按揭的相关知识建立银行按揭的数学模型计算出月供金额和供房期限 模型二：根据股票相关的知识，以及股市行情走势和收集的相关数据，利用Markowitz模型及二次规划建立一套数学方法，来解决如何通过多元化的组合降低组合资产中的风险问题，并用证券价格的评估模型的固定增长模型计算出预期股利的现在价。 模型三：根据某银行的实际情况，及收集到的相关数据，建立银行理财分红模型。 由于模型二的方法风险较大但有较高的收益作为补偿，而模型一还款期限太长并且没有收益，模型三收益太少且延迟了买房时间，所以满足题目要求的最终方案是模型二。 最后，对设计规范的合理性进行了充分和必要的论证。 ?关键词： 按揭 Markowitz模型 股利 银行利率 预期股利的现在价 分红 风险系数 ? ? ? ? ? ? ? ?问题分析 小李夫妻俩都有一份固定的工作，每个月都有6400元的工资收入，现今租用别人的房子，房租为1000/月，但需要买一套属于自己的住房，面积120平米，价格3600/平米。 现有三种方案可以使小李买到属于自己的住房： 方案一、首付15万元，其余可办银行按揭。 对于此方案，小李只要支付首付款，则可立即入住，就不需要再交房租，不过现在又存在一个问题，到底是使用等额本息还款法（即：等额法）还是等额本金还款法（即：递减还款法），鉴于这两种方法还款，由于等额本息还款法（即：等额法）优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。比较方便、易记。缺点是利息支出总额相对较高，适合收入稳定，预期收入变化不大，购买住房用于自住的客户； 等额本金还款法（即：递减还款法）优点在于利息支出相对较少，缺点是每月还款额逐步递减，前期还款压力较大。适合目前收入较高或按等额还款法计算月还款额占家庭月收入的比例较小，但预期收入不确定的购买住房用于自住的客户15万元去买股票，等股票赚了钱再去买房子。 针对此方案，又存在一个问题，因为小李没有炒股经验，在一定程度上股票市场的风险较大，这是一个未知数，同时，再未买房期间，需要月付1000元来租房。所以要根据目前的股市行情来进行具体分析。 方案三、现在某银行又一种理财产品，除有2.1%保息之外，还有分红。若运气好，又10%以上的利率。 针对此方案，表面看似风险低，并且存在一定的收益，但是否真的符合小李的实际情况，任需要通过对银行的情况进行确实的分析。 二、问题的假设 方案一的模型假设： 1、当支付首付款后，保证用户立即入住。 2、不考虑物价变化、货币贬值以及房价起伏等经济波动的影响。 方案二的模型假设： 股利以恒定的增长率增长 银行利率基本不变 政治、经济行势基本稳定。 股票投资时限为六个月。 方案三的问题假设： 1、该产品为招商银行名为“金葵花”的一种有效期为6个月的理财产品 三、模型的建立及求解 方案一、房贷按揭等额还款方式模型的建立 ?因为小李夫妻每月有固定的6400元工资，每次固定月供，符合小李的实际情况 设贷款总额为p元，银行年利率为r，计划办理n年银行按揭，每期偿还A元，则n期 分析：考虑资金的时间价值，不能简单地平均处理。应考虑偿 还值的折现。一般以一个月为一期，月末偿还，年息为r，月息i=r/12， 还款折现为现在价值的总和应等于贷款总额(不考虑手续费及 中间交易税等项)。 第一期还款A元的折现值为 第二期还款A元的折现值为 …………………………… 第n期还款A元的折现值为 所以 故 上述公式即银行按揭的数学模型，又称资金还原公式(已知P求A)。称为资金还原系数，常用(A/P，i，n)表示，可查复利计算表。 经计算所得结果如下： 期数 月供 月供本金 月供利息 本金余额 1 4034.38 2638.48 1395.90 279361.52 2 4034.38