房产抵押未登记是否担责？.doc

房产抵押未登记?担保无效不担责？ (2010-01-16 14:45:21) 标签： ??? 一夫妇以其房屋为朋友借款作抵押，将房产证交债权人保管，双方却未办理抵押登记手续。债权人将借款人和抵押人告上法院，要求承担连带责任—— ????房产抵押未登记担保无效不担责？ ????中院：抵押无效，担保人无错不担责；高院：抵押有效，担保人补充清偿 ????用房产抵押担保借款，没有依法到房产管理部门办理抵押登记，抵押合同（条款）是否有效、如何担责，由于我国《担保法》和《物权法》对此有不同的规定，在司法实践中遇到这样的法律难题，让很多人深感困惑。日前，自治区高级人民法院终审判决一起巨额民间借贷纠纷案件，对处理类似的纷争无疑具有借鉴意义。 ????债权人 77万元借款难获还 ????韦爱珍和周芳芳是好朋友，人到中年的她俩都事业有成。韦爱珍做生意赚了不少钱，便在平果县投资创办一家民营小学；周芳芳是个体户，生意红红火火，是当地颇有名气的女老板。 ????可是，到了2005年，韦爱珍经营的小学出现经费短缺、难以为继的窘况，无奈之下只得求助好友周芳芳。韦爱珍拿出借给陈明友的400多万元借条给周芳芳看，说对方还钱给她就马上归还借周芳芳的钱，如果不放心，她还可以找朋友用临街楼房作抵押担保，终于说服了周芳芳。同年4月18日，韦爱珍以某小学的名义，亲笔写了一张借条给周芳芳，加盖小学的公章后，借到了28万元，并承诺过1个月后偿还。韦爱珍的朋友田桂村、黄丽夫妇在该借条上签字，愿意用他们所有的位于平果县马头镇的一栋3层楼房作这笔借款的抵押担保。 ????1个月的日子很快过去，还款期届满，韦爱珍没有兑现还款诺言。周芳芳也理解她的难处，而且认为一时还不了钱，还有担保人的楼房作抵押，也就不特别急着催还。后来，在韦爱珍的再三劝说下，周芳芳又于同年12月25日再次借给韦爱珍49万元，韦爱珍还是以学校的名义出具借条并加盖公章。这笔借款约定到2006年2月28日前归还。 ????然而，韦爱珍先后借了周芳芳的这2笔款，都没有按时偿还，拖了又拖。周芳芳再三催问，韦爱珍还是分文未付。 ????转眼到了2006年10月，韦爱珍经营的小学再也无法经营，决定将学校转让他人，并签订了《资产转让及债务承担协议书》，约定了相应的债权债务转让，其中明确约定，韦爱珍以学校名义向周芳芳所借的2笔共计77万元的债务，由韦爱珍负责偿还。 ????担保人签和解协议又反悔 ????在周芳芳的多次催促下，2006年11月2日，周芳芳找来田桂村、黄丽、陈明友，大家签订了一份《债务偿债和解协议书》。协议明确：陈明友借有韦爱珍的400多万元（以借条数额为准），韦爱珍借周芳芳的77万元，由陈明友负责承担还韦爱珍借周芳芳的借款。如陈明友能按协议如期清偿周芳芳借款，可以从韦爱珍借款的数目中扣减，陈明友用其全部财产对该借款负全部保证还款责任。陈明友代韦爱珍偿还周芳芳借款后，原借款保证(担保)人田桂村、黄丽就不再担负债务保证(担保)人责任。债务于2006年12月30日前清偿完毕，否则按人民银行的贷款利息承担逾期利息。 ????协议书签订后，田桂村、黄丽即将他们所有的平果县马头镇的一栋3层楼房房产证交给周芳芳保管，但双方并未到房产管理部门办理抵押或者出具有关手续。 ????然而，也就在协议书签订后的第4天，周芳芳向平果县人民法院起诉，法院立案前进行诉前调解时，田桂村以要《债务偿债和解协议书》补签落款日期为由，从周芳芳的代理人手中将该协议书(2份)拿走，并用黑墨水涂抹他与黄丽的签名及指印，调解未果。 ????至2007年6月7日，周芳芳多次催韦爱珍还款未果，又向百色市中级人民法院起诉，法院立案受理。周芳芳要求韦爱珍偿还借款77万元及该款利息（从2006年12月31日起计算），田桂村、黄丽、陈明友互负连带清偿责任。 ????中院判抵押未登记，担保人不担责 ????百色市中级人民法院开庭审理时，韦爱珍、陈明友经依法公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。 ????中院审理后认为，韦爱珍向周芳芳借款77万元，双方的债权债务关系明确，证据充分，应予认定。因此，韦爱珍依法应当对这笔债务承担偿还责任。 ????那么，周芳芳主张担保人负连带清偿责任是否有理、应否获得支持？ ????对此，中院认为，田桂村、黄丽同意用其自有的楼房为韦爱珍的借款作抵押，是其真实意思表示，但没有办理抵押物登记手续，依据我国《担保法》第41条、42条的规定，抵押担保不生效，因此两人不应承担担保责任。田桂村、黄丽将抵押房屋的房产证交给了周芳芳，而周芳芳拿到该房产证后，没有要求两保证人共同到房产管理部门办理抵押或者出具有关手续。周芳芳没有证据证实是田桂村、黄丽不协助其办理相关的抵押登记手续，造成抵押担保不生效，应自行承担过错责任。田桂村、黄丽对抵押合同不生效没有过错