2008.7月淮南房地产市场调研报告.docVIP

2008年七月淮南市场调研报告 一、宏观政策回顾 本月受奥运开幕在即的大环境影响，市场未见大举措，房地产政策在此环境下，维持不变。同时受困于土地市场拖累，一线城市低价普遍走低。带动市场陷入萎靡，但由于市场刚性需求仍然继续，二线市场仍旧出现供求旺盛的局面。 ? 2008年，被形容为中国楼市 “最困难的一年”，土地交易在某些城市屡屡失败,商品房成交量锐减,开发商促销花样不断翻新。而在近期，有关“救市”的争论此消彼长。??? 目前深圳局部房价已出现超过30%的跌幅，这种颓势会不会蔓延至其他城市？每个区域市场都会呈现不同的特点，各地房价走势存在差异化。前三年，中国各地房地产市场态势基本一致，都是呈现上扬趋势，实际上这不太正常.从现在来看，市场已进入一个相对稳健的整合期，各区域市场的区别、房价走势的差异，已经开始显现。中国房地产要不要“救市”的争论中国楼市并没有到如此危急的状态，并不需要刻意救市。中国房地产市场目前的确面临一些挑战。因为过去几年中国房地产发展太快，衍生出土地管理、房价上涨以及经济发展与社会发展不同步的问题。但可以看到，中国政府已经在关注并着手解决这些问题，比如加强经济型住宅建设，更有效地解决中低收入家庭的住房问题。总体来说，中国房地产市场目前的形势还不错。华润置地绿色地产启幕 7月19日，华润置地·西堤红山项目在北京亮相，这是华润置地首个“绿色地产”实践项目，表明公司在绿色生态住宅的探索和尝试方面迈出实质性的一步。??? 实践绿色生态观??? 西堤红山项目位于广安门外，紧临北京西二环，毗邻金融街和三里河中央政务区，规划总建筑面积28万平方米，包括住宅、酒店式公寓、会所、商业配套、教育配套等。??? 据了解，西堤红山产品类型丰富，户型涵盖了从一居室到复式大宅的多种产品，以90平方米两居，130~160平方米的三居、四居和酒店式公寓为主。??? 华润置地在几年前就已经着手进行“绿色地产”的技术研发。据内部工作人员介绍，西堤红山成为首个实践产品，缘于企业对未来行业走势的判断。“华润置地认为在倡导生态文明与对土地的集约化开发并存的社会中，在高密度住宅区内做好绿色生态住宅是绿色地产的必然方向。”??? 西堤红山项目第一次集中应用了50多项专业建筑技术，最终整合形成了热环境系统、声环境系统、能源系统、绿色建筑材料系统等8大生态系统。体现了华润置地与专业建筑机构多年来的主要课题成果。??? 同济大学和清华大学的专家组认为，从规划设计到开发环节，项目中实现了对生态技术的深入运用。??? “这些技术都是切实的，能够对生活细节产生影响。客户可以享受健康与舒适的生活方式，又不以资源的消耗为代价。”华润置地北京公司工作人员介绍。??? 例如，研究表明，全世界的生活垃圾每年增加约5%，总体中60%为有机物。日本常见的生化垃圾处理站能把生活垃圾中的有机物消解95%，残余物可用于园林施肥。西堤红山项目已经采用了生化垃圾处理技术，同时以软硬件设施为业主使用这种处理方式提供便利。??? 对“绿色地产”的探索在行业中已有先行者。据业内人士介绍，这些项目效果虽然不错，但建造成本30%~40%的激增，使其难以大面积推广和普及，并且增加了用户的使用成本。??? 据介绍，西堤红山在技术运用上虽然也产生了成本增加，但幅度远小于以上数字。居住者的生活舒适度得到明显改善，生活成本有效节约。“这表示此类绿色产品具有普适性，能够广泛推广。”上述人士评价。??? 品牌价值新增长点??? 值得注意的是，西堤红山是华润置地今年在北京首推的新项目，其正式开盘时间为9月份。??? 据项目相关人士透露，由于西堤红山将是西二环板块未来少有的大规模楼盘，拥有优质的教育配套，以及高品质产品匮乏，首期推出的约300套物业已经吸引了相当关注，公司预计能够在短时期内完成销售。??? 在今年下行的市场态势中，这无疑是一个积极信号。“长远来说，这一项目将承担在稀缺地段实现最大品牌价值的任务。将其定位为‘绿色生态城’，正是为了夯实其产品品质和品牌价值。” 华润置地内部人士表示。??? “新的市场阶段，华润也在重新调整品牌发展的策略。今年的市场调整给了华润置地一个冷静思考的时机，放慢脚步把产品做得更加细致，令产品品质与价格比更为合理，实现产品附加值的增加。”朱华越表示。??? 华润置地的产品线自2002年以来全面铺开，已经形成了包括凤凰城、翡翠城、橡树湾在内的清晰的产品脉络：按照产品系列与规划区分不同住宅类型，将已经成功的开发模式复制应用到同类地块中去。??? 如橡树湾系列项目均为高校附近形成的具有文化特性的社区，自2006年推出以来，形成了巨大的品牌影响力，目前，华润置地在全国已经开发了4个“橡树湾”项目。??? 而此次西堤红山作为首个“绿色地产”产品的亮相，似乎