2010许昌文景苑项目房地产市场调研报告（终稿）.docVIP

许昌文景苑项目 房地产市场发展环境研究报告 泰赢研字报告[2010]HB2010-0718 泰赢房地产咨询代理（郑州）有限公司 2010年7月宅购房者调查报告前 言本次报告是以组确定的调研方案为工作纲领，在公司市场研究部、策划部与销售部充分沟通和反馈的基础上，所形成的市场调研报告。 根据项目组前期达成的共识，本次调研主要针对项目前期所需要重点了解的问题，如片区市场、宏观政策等，在一定的时间点的控制下所形成的报告。 本报告是秉承谨慎和负责的态度，在所占有资源和委托方沟通的基础上，结合公司多年的专业经验和详尽的市场调查研究而完成的。由于时间和占有资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为项目提供有价值的顾问建议！ 泰赢房地产咨询代理（郑州）有限公司 2010年7月国家统计局公布数据显示，上半年GDP为17.28万亿元，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。上半年CPI同比增长2.6%，6月单月同比增长2.9%　各种GDP、固定资产投资、工业增加值、财政收入、企业利润以及总体宏观经济景气指数等指标上半年都呈现出强劲的反弹趋势，达到历史同期的高位水平。但由于基数效应、潜在供给损失、低水平恢复性调整以及短期强烈刺激等原因，这些指标的反弹并不表明中国宏观经济进入稳定复苏或经济高涨的阶段，当前宏观经济的反弹依然具有基础不扎实、趋势不稳定、动力不明显等特征。从近期发展趋势来看，大部分指标都呈现出“前高后低”的调整模式。先行指标表明，未来逐季下降的幅度很可能超出一般市场主体的预期。存货周期力量的逆转是2009-2010年经济反弹的核心动力机制之一，但是，存货调整具有强烈的敏感性和脆弱性，“通胀预期-存货调整”的正反馈机制以及存货周期的力量不仅带来了前半年经济增速的高位运行，同时也是下半年经济快速回落的原因之一。进出口回升不是2010年经济反弹的原因，也是经济强劲反弹的产物。1-6月份中国出口虽然呈现强劲反弹的态势，但是在剔除基数效应、交易商对6月份贸易政策和汇率调整的逆向选择、世界经济同步出现短期“V”型反弹等因素之后，出口增长的态势并不乐观。由于世界经济复苏的核心动力机制在于各种救市与刺激政策以及存货周期的逆转，因此，在世界刺激政策逐步退出、存货周期高点逆转、欧洲主权债务危机蔓延、中国刺激性贸易政策的退出等因素的作用下，中国出口很可能出现强劲的“前高后低”的增长模式。房产新政的出台将使房地产市场按照“成交量下滑→价格下滑→房地产投资下滑”的路径进行调整。该调整周期将持续3-4个季度，并最终体现为固定投资的较大下滑，从而引发固定投资增速的快速回落。地方投融资平台问题所引发的投融资平台的清理将有效遏制地方基础建设投资膨胀，从而有效遏制地方投资项目增长高居不下的态势。 刺激政策开始由2009年11月以来的“增量退出”开始向“存量退出”扩散。这将导致非房地产类的投资增速出现下滑，导致2010年与2009年的月度实际投资增速高达14个百分点的差异，从而违背投资驱动型经济增长所需要遵循的动态平衡关系，前期快速投资转变的现期供给将大于本期投资和消费带来的本期需求，从而诱发总量不平衡的产生。投资、出口等领域的下滑力量具有较为强烈的滞后效应和同步性。由于中国宏观经济所固有的动态平衡的脆弱性，这些下滑力量的滞后性和同步性将产生超预期的叠加效应，2010下半年中国宏观经济很可能再次面临“小幅回落引领加速下滑”的局面，总量性的不平衡问题将在结构性不平衡的调整中恶化，产能过剩问题将在第四季度后全面显现。来自流动性过剩、要素成本上涨等方面的价格上涨压力持续存在，但在基数效应、中国先行指数的回落、国际大宗商品的回落、世界通缩压力的加剧以及产能过剩的集中释放等因素的作用下，下半年中国价格上涨压力将得到有效缓解，2010年各类物价水平都将出现“倒V”型调整模式，中国不会出现明显的通货膨胀。刺激性政策和存货周期力量的逆转并没有从根本上改变中国朱格拉周期的基本模式，新的增长动力源泉的缺乏、市场性固定资产更新的乏力以及与全球周期的同步性加强等指标都说明2001-2008年这一轮经济周期并没有结束，新的经济周期还没有开始。2010-2011年很可能是周期转换的过渡期，“增长源泉的易变性”、“创新速度的低迷性”、“增长速度的波动性”是过渡期的三大特点。2008年四季度实施的各种刺激计划虽成功实现了中国宏观经济短期反弹，但也将带来严重后遗症，其中最为突出地表现在两个方面：一是天量宽松的货币政策带来的流动性泛滥问题；二是基础设施的过度投资带来的产能过剩问题的加速恶化，2010-2011年不仅要治理流动性泛滥带来的房地产泡沫和通货膨胀压力问题，而且更为重要的还要面临过度投资刺激带来的产能过剩和增长方式重返传统“高投入、高能耗“的重化工业偏向型路径