2010年湖南省房地产市场现状、问题及发展趋势2001323038.docVIP

2010年，湖南省房地产开发投资增长速度高开低走，年底出现翘尾,新开工面积呈现持续快速增长，房价稳步攀升,“新国十条等房地产调控政策的出台对湖南省房地产市场产生了一定的影响，投资、投机需求明显降低，商品房销售增幅回落，价格快速增长势头得到有效抑制，房地产市场平稳快速发展。但也存在一些问题：调控政策对湖南省过快上涨的房价调控效果不是非常明显，房价涨幅依旧高位运行，湖南省的房价洼地特征已经消失。过快上涨的土地成交价格将会带来对2011年湖南省房价上涨的预期,建安成本、劳动力成本的提高和旺盛的需求也将进一步推动房价上涨。 　　一、　 2010年全省房地产市场运行基本情况 　　1、房地产开发投资高位运行，开发企业投资积极性较高 　　2010年，全省完成房地产开发投资1469.33亿元，增长35.5%，为近三年最高增速。其中，一、二、三季度分别增长42.8％、34.1%和33.3%，呈现前高后低的特点。其中，长沙市完成投资683.98亿元，增长37.5%。 ? 　　2、在建商品房规模较大，生产供给充足 　　2010年，在开发投资高位运行下，全省商品房屋施工面积达1.68亿平方米，增长22.5%。其中，新开工面积6460.9万平方米，增长21.6%。分季度看，一、二、三季度施工面积分别为1.13、1.32和1.49亿平方米，分别增长46.2%、39.9%和31.9%，增幅逐季趋缓。其中，长沙市施工面积6687.29万平方米，增长8.4%，增幅低于全省平均14.1个百分点。 　　3、销售面积放量，增速整体放慢 　　2010年，全省商品房屋销售面积4472.97万平方米，增长27.3%，销量再创历史新高。其中，一、二、三季度分别销售651.6、1726.4和2759.68万平方米，分别增长42.5%、29.5%和21.3%，全年销售增速呈高开低走、先扬后抑的V字形走势。其中，长沙市销售1680.21万平方米，增长19.5%，增幅低于全省平均7.8个百分点。 　　4、商品房屋均价继续快速上涨，涨幅逐季趋缓 　　在房屋销售增速整体放慢的同时，房价仍然坚挺，继续快速上涨。2010年，全省商品房屋销售均价3145元/平方米，上涨17.3%。其中，一、二、三季度分别上涨24%、19.8%和15.3%，全年房价上涨呈现V字形走势。其中，商品住宅销售均价3012元/平方米，上涨19%。其中，一、二、三季度分别上涨21.2%、20%和16.7%，涨幅逐季缩小。从地域看，长沙市商品房销售均价4418元/平方米，上涨21.1%，高于全省平均增幅3.8个百分点。 　　5、房企资金充裕，继续支撑投资开发信心 　　2010年，全省房地产开发企业本年到位资金2366.46亿元，增长46.6%。其中，一、二、三季度分别增长53.2%、63.8%和48.3%，虽然增速有所放缓，但无论资金总量还是到位速度，均高于实际完成开发投资，开发企业不差钱。 　　6、土地购置增加，地价继续快速攀升 　　2010年，全省开发企业购置土地面积1096.09万平方米，增长9.4%，比上年增加94.57万平米。由于产销形势均好，全年待开发土地面积为1326.82万平方米，同比大幅下降26.5%；土地购置均价为1318元/平方米，大幅上涨27.2%，地价涨幅高于房价涨幅9.9个百分点。其中，长沙市待开发土地面积856.21万平方米，增长20.6%；地价2615元/平方米，增长75%。 　　二、调控政策下的湖南省房地产市场呈现的特点 　　2010年是房地产市场宏观调控之年，调控力度超过以住任何年度，密集的调控政策对湖南省房地产市场有降温作用，但对快速上涨的房价影响不是很明显。 　　1、年初温和的调控政策效果不佳。2010年1月7日，国家出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号文），简称“国11条”，要求稳定市场预期，增加保障性住房供给，抑制投资、投机性购房需求，并加强风险防范和市场监管等措施。由于政策的出台使一线城市的投资投机性需求转移到湖南省的一些中心城市(在全国房市属二、三线城市，这些城市的房价在全国市场来看尚处于价值洼地)。一季度湖南省房地产市场开发投资增速高速增长，商品房屋销售量价齐升。全省房地产开发完成投资227.2亿元，增长42.8%，比去年同期大幅提升32.2个百分点；新开工面积大幅提升，增长52%，比去年同期大幅提升43.1个百分点；市场销售节节攀升，全省商品房屋销售面积651.63万平方米，增长42.5%。商品房屋均价稳定快速上涨，一季度全省商品房屋销售均价3158元/平方米，同比上涨24%。 　　2、严厉调控政策出台使湖南省房地产市场开始降温。4月17日,国家出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）