物业管理-综合事务案例二.docVIP

[案例二] 全体业主反对物业管理公约怎么办 某物业管理公司承接了一小区物业管理业务后，草拟了物业管理公约，交给业主讨论。不料，公约遭到了全体业主的激烈反对，其焦点主要集中在如下两款： （1）物业管理者为进行物业管理活动而对业主或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任； （2）如果业主或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖的做法，直到所欠费用缴清为止。 对此物业管理公司应该怎么办？ [案例分析] 物业管理公约是业主和物业管理公司双方间的服务合同，双方形成的是消费者与经营者的关系。业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。”故此款的制定不妥。 本案例的后款触碰了物业管理实践中的一个敏感话题，那就是物业管理公司有无权利对业主采取断水、断电、断暖的等做法，根据我国相关法规的规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照规定事先通知用户。用户逾期未缴付电费的，供电企业可以从逾期之日起，加收违约金。自逾期之日起计算，超过30日，经催缴仍未缴付电费的，供电企业可以按规定程序停止供电。由此可见，中止供电的权利仅在供电企业，而且供电企业也不得随意中止供电。可见物业公司无权断电。从实践的角度看极易激化矛盾，又有侵犯业主消费权之嫌，此款制定同样不妥。 [解决方法] 没有必要的免责条款，物业管理工作难以开展，前款可改为： 物业管理者进行如下活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任： （1）为救助人命而造成的必要财产损失； （2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失； （3）为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失； （4）其他类似上述情形。 后款可改为：物业管理者有权对欠缴费业主提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、第184条的规定减少损失。 《合同法》第182条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。” 《合同法》第182条规定“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。 [相关法规政策] 1．《物业管理条例》（节选） …… 　第二章 业主及业主大会　 　　第六条房屋的所有权人为业主。 　　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　(六)监督业主委员会的工作； 　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　(五)按时交纳物业服务费用； 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 …… 第四章 物业管理服务 　　第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 　　第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 　　第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 　　第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供