丰台区XXX项目商业开发建议.ppt

思源顾问 丰台区XXX项目商业开发建议 立地条件要求—— 项目地处区域商业聚集区-光彩路沿线 项目商业部分临光彩路及电碳厂南路（规划路），商业布局东西跨度约1公里左右 区域商业发展限制—— 南城整体商业发展相对滞后且商业档次属于中低档次 区域中高档次零售消费及餐饮娱乐等品位消费外流趋势明显 区域商业布局呈现一元格局特征：以光彩路为主聚集区域，其他交通要道及社区 内部路以社区生活配套为主。 商业发展新起点要求—— 社区配套商业为区域商业特征 餐饮及物流/批发关联业态（商务休闲/快捷酒店）的补充 以社区服务商业为主体，增强餐饮及商务休闲彰显项目特色 商业定位思考 商业发展方向—— 商业定位主题方向与现有周边商业进行错位与提升。 立地条件及物业需求项目以街区商业模式进行开发。 新兴商业副中心的树立应结合区域消费趋向及消费基础特征：生活主题商业街区 商业规划要点—— 提升沿街性强的区域之商业销售价值 光华路方向以定向型商业消费开发为主（商务休闲） 电碳厂南路方向以社区服务配套为主 整盘商业产品架构及业态组合上的“合力”打造 商业定位思考 项目操 作原则 商业主题—— NEW-LIFE LIVING BLOCK 新生LIE-STYLE 街区 商业业态—— 生活街区崇尚新兴业主群体休闲生活方式的体验，以配合优质生活追求及Modern Life的乐活需求，涵括购物、餐饮、欢聚、休闲、服务、娱享6种现代都市生活方式载体。 商业发展主题（差异化方向） 借助广域交通条件及现有商业中心沿线的特征，合力打造区域新兴商业副中心。 项目商业整体以区域副商业中心的形象入市： 1、光彩路与南四环交界区域 以及 区域南端入口商业 特征→为项目的入市尤其是西侧公建商业奠定优势的立地条件 2、与现有区域商业聚集区域的错位——以吸引新兴商务客群及入驻业主消费为主体 原有商业中心——满足生活所需的零售业态占主体（中铁联合购物中心/深海海鲜市场） 新兴副中心商业机会挖掘——以区域社区商业特征为主体，增强服务及休闲配套功能。 整体商业发展主题——树立区域新兴“商业街区”的形象。 在自身新兴商业街区形成和发展的同时，应契入到整个区域商业发展之中，提升项目整体商业竞争力。 突破商业公建、底商及沿街店铺的传统单一商业概念，将各区域地块商业店面有机结合在一起，通过合理商业规划创造区域性新兴副商业中心。 消费者特征——项目周边社区居住消费群体及区域未来新兴商务客群 客群分布区域—— 核心客群：世华水岸项目业主 辐射客群：光彩路沿线及电碳厂南路沿线社区居民机会客群：南城区域日益增加的商务客群 消费需求方向—— 全面提升区域商品及商业设施的品质，为区域消费者提供满足其质与量双向追求的消费场所。 社区生活消费供给：便利生活服务商业设施 商务休闲消费供给：餐饮及休闲娱乐业态及酒店会所 商业功能组合要求—— 以社区生活配套商业为主体，充实餐饮、休闲及会所功能，突出综合性和多元化。 社区生活配套特征—— 社区商业的发展及商业投资逐步成当前商业发展新的契机点 现有项目周边商业基础以配套为主体 区域级别及商业格局发展要求与核心商圈的错位经营 大盘开发的配套所需 餐饮/休闲/酒店服务功能的加强—— 现有区域商业中心以零售业态为主体 餐饮业态在现有配套商业中比重较大 区域物流及批发商业的发展带动休闲及酒店服务的兴起 医疗 商务会馆、美体SPA 速食店、快餐店、咖啡、茶艺 品牌服饰及生活用品专卖店、创意工艺品店 银行、邮局、早教培训 美容美发、足浴、网吧、台球厅、主题摄影 中式地方餐饮 综合超市、家居用品专业店、妇婴用品专业店、副食及西饼店、茶叶店、药店 业种（列举） 120-350 服务 200-400 休闲 大：800-1500 小：80-120 餐饮 80-120 零售 周边商务客群 休闲 体验 服务型商业 大：600-1000 小：120-300 服务 大：600-1000 小：80-120 休闲 200-350 餐饮 大：800-1500 中：300-500 小：80-120 零售 区域 常住 居民 生活 基础 配套型 商业 规模 （平方米） 业态 客流 特征 商业 属性 新生活方式商业街区 NEW-LIFE LIVING BLOCK 目 录 项目立地条件初探 区域商业现状分析 项目商业定位 商业初步规划 商业招商实施建议 商业初步规划方向—— 整盘商业布局—— 依靠区域商业布局及交通现有条件，项目商 业部分分为2个区域进行规划： 光彩路西侧区域—— 商业公建B2-B3： 居于区域商业东端、非社区居民消费交通动线（现有生活消费集中于光彩路北侧区域）沿线→面对南城商务客群的定向性休闲商业（商业综