城市综合体简介PPT.pptx

城 市 综 合 体 介 绍一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中: H：HOTEL（酒店）； O：OFFICE（办公）； P：PARK（公园）； S：SHOPPING（购物）； C：CULUTRE（文化）； A：APARTMENT（公寓） 将商业/酒店/办公/居住 /文娱/休憩 集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。 简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全二，城市综合体的特征1，城市综合体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自 成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公 树干和树枝 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型” 体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）C，现代城市景观设计D，高科技集成设施E，功能的复合性F，高可达性G，整体的统一性H，土地使用的均衡性J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性K，巨大的社会效应和升值潜力L，投资巨大，建设周期长。三，城市综合体的本质 /意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达 成组 群内建筑 ,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到 建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集， 获取更大的商业性升值意义: A, 提升城市价值和形象 B , 动区域经济增长，创造社会就业岗位 C , 成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府 行变为企业行为，产生条件 ：A,城市经济GDP高增长/产业集聚 B, 人口的高密度及流动性 C, 城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约 化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）四，城市综合体的演变A，国外的综合体： 1，罗马卡拉卡拉浴场 2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯 3，日本东京六本木（历经17年建成）B，国内的综合体： 1, 解放前，北京的东安市场 2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海— 新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州— 华润万象城；无锡---华润万象城等 3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体” 4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮 C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL” 是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应， Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体 生活综合体—住宅比例大于30% 单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集 合了三种功能的超高层建筑， 泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体 副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以 五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈 品牌为主的高端商业中心为代表 中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中 心， 以三星酒店/较小体量的写字楼/ 以大卖场为主力店的的商业七，华润和万达综合体开发的模式华润万象城：首座深圳万象城， 目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑 州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/ 泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌 B,业态组合丰富 C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式 “住宅+ 商业+增值服务”三位一体模式万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式第一代：2001年 规模：5.0万平米， 建筑形式 单体盒子 业态： 超市+家电+影院（购物功能组合） 选址：城市核心商圈 回款：单店/小商铺的销售纯商业产品 第二代：2002—2004年 规模：15.0万平米， 建筑形式 盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼） 业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合） 选址：城市核心商圈 回款：单店/小商铺的销售纯商业产品第三代：2006年 规模 40-80万平米 建筑形式 盒子+街区+高层组合（写