深圳置业心海锦龙营销执行报告汇报版-99.pptVIP

　　 根据本项目的工程进度安排，取得预售许可证的时间大致在07年8月，因此营销现场的准备工作预计07年7月初完成，从07年7月至开盘日，预计有一个半月的储客期。暂定开盘日为07年8月18日（星期六），具体视取得预售许可证时间为准。 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 项目推广费用估算 200000 销售中心 20000 销售通道 923000 总计 30000 不可预计费用 2次 5000 短信 共3处：户外楼体广告 20000元/月 条幅广告 5000元/月； 180000 户外广告 特报半版：2次；每个100000元/次 商报半版：2次；每个80000元/次 360000 硬广 广告媒体 10000份；2元/份 20000 DM单 2000份；4元/份（商业与住宅合并） 8000 折页楼书 销售资料 南园路、爱华路沿线 80000 路旗等指示系统 20000 围墙包装 现场包装费用 备注 费用预计 明细 项目 按住宅可售面积3444平米（含内部认购面积），商业面积2352平米（含增加面积）计算，预计本项目总销售额可达到1.06亿左右，按照销售费用占总销售额1％的最低预算，本项目的推广费用可以控制在106万以下。 金地家天下会员 目前金地家天下已在全国发展会员数万人，此部分客户均是具有相当的经济能力的投资人士； 金地商业项目资源共享 目前金地置业正在运行龙华梅龙镇、金地渔农村、深圳地铁项目等多个大型商业项目，有广泛的商业投资客户； 金地三级市场客户 目前金地置业已在深圳开设三级市场地铺40多家，并设有专门的工商写字楼部，此部分客户为商业的销售提供了保证。 强大客户资源支持——金地二三级联动 二三级联动 项目收益推算43995000销售收入42792000销售收入 10643857640994667 10463838740994667 合计（元） 18500 1159.42 3 商业2层 总计 均价 增加后面积（㎡） 数量 11900 3444..93 32 住宅 37500 1173.42 16 商业1层 均价 原始面积（㎡） 数量 11900 3444..93 32 住宅 37500 1141.12 16 商业1层 18500 1127.12 3 商业2层 总计 按住宅可售面积3444.93平米（含内部认购面积），商业面积2268.24平米（未含增加面积）计算。 增加收入 1800180 增加商业 面积64.6㎡ The End! Thanks! 金地置业锦龙项目组 2006.08 [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项