西安天伦置业皇城龙脉住宅地产项目操作思路研讨报告.pptVIP

本资料来自 多方面调控因素和住房刚性需求相互作用下半年市场整体稳定，整体房价保持稳中有升 1.1期启动区 09年9月－10年6月 1.2期启动区 10年6月－10年12月 2期旺销期 11年1月－11年12月 3期旺销期 12年1月－13年4月 尾盘销售 13年4月－13年9月 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 [ THANKS ] 本资料来自 1.1期引爆期操作 目的：高品质产品亮相，同时树立项目品质高度 时间：2009年10月—12月 房源：南区2#东单元 均价5200 主线：名家相聚乐游原，天伦 翰景台百家讲坛——游园会 营销：百家讲坛游园会 网络主题性活动颁奖（大型客户参与营销活动） 2#东单元认筹活动全面展开（工程进度和证件决定解筹时间） 推广：短信、户外（高新、南郊、二环）、报广、房周刊 周末现场小型客户互动活动 本资料来自 1.1期强销期操作 目的：中等品质产品亮相，前期建立的项目品质高度以适中价格迅速出货 时间：2010年1月—5月 房源：南区2#东单元 均价5200 主线：天伦 翰景台还原千年乐游原先贤生活蓝本，盛邀全城共赏 营销：百家讲坛游园会 网络主题性活动颁奖（大型客户参与营销活动） 2#东单元正式销售全面展开 实景样板展示 推广：短信、户外（高新、南郊、二环）、报广、房周刊 周末现场小型客户互动活动 本资料来自 启动区操作关键点 □ 推广宣传： 现阶段手续和证件不齐全，不宜大量投放硬广，建议推广方式以网络和户外 为主，短信辅助提高上客量 □ 产品类型 前期启动以出面积有利回款的点式楼和板点结合产品为主，户型以70-85㎡实用性两房 和100-120㎡经济性三房为主，两房总价控制在32-40万之间，三房控制在50-60万 □ 对外说辞 前期对外承诺本项目属政府批准的城改项目，未来可转变为商品房，能拿到预售 许可证。现阶段证件暂时不齐全，价格相对优惠 拆迁赔偿和安置顺利完成是前期操作的前提 对外口径一定承诺是商品房，可做网签合同银行按揭，未来可拿预售证 启动区安置房产品必须与市场差价500元以上才能够保证前期快速销售 □ 价格策略 为保证前期回款，建议启动北区以低于市场价500-800元的均价向外推出，付款方式以 一次性和按揭付款模式和分期操作，不同付款方式优惠额度不同 本资料来自 工作计划 整体运作计划 近期工作计划 本资料来自 营销和推广战略阶段划分 3 2013年 2011年 2010年 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2012年 2009年 项目整体计划销售周期为4年，约48个月 本资料来自 剩余房源 3期 2.2期 2.1期 1.2期 1.1期 2010年 13年5月—9月 12年1月—13年4月 １１年1月—１ 2月底 １１年1月—１ 2月底 10年6月—12月 09年9月3日— 10年6月1日 时间节点 33% 1、6#楼 16个月 2012年 旺销期 证件齐全后快速拉价，在保证销量的同时追求利润最大化 在证件不齐全的情况下通过低价迅速销售取得回款 备注 5个月 6个月 6个月 7个月 9个月 销售周期 20% 北区4单元和南区2#楼东单元 2009年 总销售比例 7% 11% 11% 18% 剩余房源 5#楼 4#楼 2#楼西单元和3#楼 主推房源 2013年 2011 尾盘阶段 启动区 销售阶段 营销阶段划分 注：以上营销阶段按照工程进度划分，若工程进度出现变更则营销计划须及时调整 本资料来自 推广阶段划分 2013年 2012年 13年4月—9月 12年1月—13年4月 １１年1月—１2月底 １１年1月—１2月底 10年6月—12月 09年9月3日—10年6月1日 2#楼西单元和3#楼 1.2期 剩余房源 3期 2.2期 2.1期 1.1期 5#楼 6个月 销使、户外、华商报、网络、短信、房周刊 销使、户外、网络、短信、房周刊、电视导购 主要媒体 促销政策、成熟大盘、 项目品质、产品独立卖点、营销活动 项目案名、产品核心属性、 诉求点 证件齐全后快速拉价，在保证销量的同时追求利润最